Wenn du eine Wohnung besitzt, besitzt du nicht nur den Raum, in dem du lebst — du besitzt auch Sondereigentum, den Bereich einer Wohnung, den nur du allein nutzen und verändern darfst. Auch bekannt als Teileigentum, ist es das Herzstück des Wohnungseigentums. Es umfasst alles, was innerhalb deiner vier Wände liegt: Boden, Wände, Decke, eingebaute Küchen, Fenster und Türen — aber nur, wenn sie nicht zum gemeinsamen Teil des Gebäudes gehören.
Doch Sondereigentum ist kein freies Feld. Es steht immer in Beziehung zu Gemeinschaftseigentum, den Teilen des Hauses, die alle Eigentümer gemeinsam nutzen und finanzieren. Das sind Treppenhäuser, Dächer, Außenwände, Heizungsanlagen, Aufzüge und auch die Hauszufahrt. Du darfst deine Tür nach deinem Geschmack gestalten — aber nicht, wenn sie die Brandschutzvorgaben verletzt oder die Statik des Gebäudes beeinträchtigt. Hier greift das Wohnungseigentumsgesetz, das in Österreich die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern regelt. Es sagt klar: Was du als Sondereigentum betrachtest, muss mit den Interessen aller übereinstimmen.
Die Grenzen zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sind oft der Hauptgrund für Streit. Ein Fliesenspiegel in der Küche? Dein Sondereigentum. Aber wenn du die Wand dahinter durchbohrst und Wasser in die Wohnung unten läuft? Dann ist das ein Problem des Gemeinschaftseigentums — und du haftest. Dasselbe gilt für Dachüberstände, Traufen oder Rohrleitungen: Wenn sie nur dir gehören, darfst du sie sanieren. Wenn sie das Haus verbinden, musst du mit allen abstimmen. Das ist kein juristischer Ballast — das ist Realität. Und wer das nicht versteht, zahlt später doppelt: in Geld, Zeit und Stress.
In den Artikeln unten findest du konkrete Beispiele, wie Sondereigentum in der Praxis funktioniert — von der Sanierung der Innentür bis zur Frage, wer die Kosten für eine neue Wasserleitung trägt. Du erfährst, wann du allein entscheiden darfst, wann du die Gemeinschaft einbeziehen musst, und wie du rechtssicher vorgehst, ohne dich in Bürokratie zu verlieren. Es geht nicht um Theorie — es geht darum, dass du deine Wohnung sicher, legal und wertstabil hältst.
Die Teilungserklärung bestimmt, was dir in deiner Eigentumswohnung wirklich gehört. Erfahre, wie du Sondereigentum und Gemeinschaftsflächen richtig verstehst, um teure Streitigkeiten zu vermeiden.
