Wenn du eine Immobilie kaufst, ist der Kaufvertrag nur der Anfang. Der echte rechtliche Wechsel des Eigentums passiert erst, wenn der neue Name im Grundbuch steht. Viele Käufer denken, dass sie nach der Unterschrift beim Notar Besitzer sind. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Erst mit der Grundbucheintragung bist du offiziell der neue Eigentümer. Und dieser Prozess kann länger dauern, als du denkst - besonders 2025.
Warum der Grundbucheintrag so wichtig ist
Der Grundbucheintrag ist nicht nur eine Formalität. Er ist der einzige rechtlich bindende Nachweis, dass du Eigentümer einer Immobilie bist. Ohne ihn kannst du nicht verkaufen, nicht hypothekarisch belasten und nicht mal einen Kredit dafür aufnehmen. Selbst wenn du den vollen Kaufpreis bezahlt hast, bleibt die Immobilie rechtlich gesehen im Namen des Verkäufers, solange der Eintrag nicht erfolgt ist.Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das alle Rechte und Belastungen an einer Immobilie genau auflistet: Wer besitzt sie? Wer hat eine Grundschuld? Gibt es Nießbrauchrechte oder Vorkaufsrechte? Die Eintragung sorgt dafür, dass alles klar und nachvollziehbar ist - für dich, für die Bank, für zukünftige Käufer.
Der Ablauf: Von der Unterschrift bis zum Eintrag
Der Prozess läuft in mehreren Schritten ab. Hier ist, was wirklich passiert - und wann.- Kaufvertragsentwurf und Verhandlungen - Das dauert meist 2 bis 4 Wochen. Hier wird alles geklärt: Preis, Möbel, Reparaturen, Fristen.
- Notarielle Beurkundung - An diesem Tag unterschreibst du den Kaufvertrag vor einem Notar. Der Notar prüft alle Unterlagen, liest den Vertrag vor, und klärt dich über deine Rechte und Pflichten auf. Danach ist der Vertrag rechtswirksam - aber noch nicht das Eigentum.
- Auflassungsvormerkung - Direkt nach der Beurkundung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung. Das ist ein vorläufiger Eintrag im Grundbuch, der sichert: Die Immobilie kann jetzt nicht nochmal verkauft werden. Der Verkäufer ist rechtlich gebunden. Diese Vormerkung ist dein wichtigster Schutz.
- Kaufpreiszahlung - Die Bank zahlt erst, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist. Du überweist den Restbetrag an das Treuhandkonto des Notars. Erst danach wird der Verkäufer entlastet.
- Antrag auf Eigentumsumschreibung - Der Notar reicht den Antrag beim Grundbuchamt ein. Dazu gehören der Kaufvertrag, die Auflassungsvormerkung, die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt und die Zustimmung der Gemeinde, falls ein Vorkaufsrecht besteht.
- Prüfung durch das Grundbuchamt - Jetzt beginnt die Wartezeit. Das Amt prüft alle Unterlagen auf Vollständigkeit und Richtigkeit. Hier passiert der größte Engpass. In Großstädten wie Berlin, München oder Hamburg kann das bis zu 5 Monate dauern. In ländlichen Regionen sind 8 bis 10 Wochen realistisch.
- Eigentumseintragung und Löschung der alten Grundschuld - Sobald alles geprüft ist, wird dein Name als neuer Eigentümer eingetragen. Gleichzeitig wird die Grundschuld des Verkäufers gelöscht - vorausgesetzt, er hat die Löschungsbewilligung der Bank eingereicht.
- Schlüsselübergabe - Erst jetzt, nachdem alles im Grundbuch steht, bekommst du die Schlüssel. Der Notar informiert dich, dass du offiziell der Eigentümer bist.
Kosten: Was du wirklich zahlen musst
Die Kosten für die Grundbucheintragung sind nicht nur die Gebühren des Grundbuchamts. Sie setzen sich aus mehreren Posten zusammen - und du trägst die meisten davon.Für eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro sieht die Aufstellung so aus:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 %, je nach Bundesland. In Salzburg (Österreich) gilt kein Grunderwerbsteuer, aber in Deutschland liegt der Durchschnitt bei 4,5 %. Das sind 13.500 Euro bei 300.000 Euro Kaufpreis.
- Notarkosten: Nach dem GNotKG berechnet sich das nach dem Kaufpreis. Für 300.000 Euro sind das etwa 1.721 Euro (ohne Mehrwertsteuer).
- Grundbuchkosten: Ca. 0,5 % des Kaufpreises. Also 1.500 Euro für 300.000 Euro.
- Finanzamt: Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist kostenlos - aber du musst die Grunderwerbsteuer zuerst zahlen, bevor sie ausgestellt wird.
- Bankkosten für Grundschuld: Die Bank berechnet für die Eintragung ihrer Grundschuld meist 200 bis 500 Euro. Diese Kosten trägst du auch.
Insgesamt kommen bei 300.000 Euro Kaufpreis etwa 16.721 Euro an Nebenkosten hinzu - das ist fast 5,6 % des Kaufpreises. Viele Käufer unterschätzen das. Rechne immer mit mindestens 10 % Gesamtkosten über dem Kaufpreis - inklusive Makler, Notar, Steuern und Grundbuch.
Warum es so lange dauert - und was sich 2025 ändert
Vor zehn Jahren dauerte der Grundbucheintrag durchschnittlich 6 Wochen. Heute sind es 118 Tage - fast vier Monate. Warum? Es fehlen 1.200 Mitarbeiter in den Grundbuchämtern deutschlandweit. Die Auslastung liegt bei 90 %. In Leipzig, Berlin oder Frankfurt warten Käufer bis zu 5 Monate.Die Digitalisierung soll helfen. Seit 2022 läuft in Baden-Württemberg ein Pilotprojekt für das elektronische Grundbuch (eGB). Dort sank die Bearbeitungszeit von 118 auf 76 Tage. Die Bundesregierung hat 2024 85 Millionen Euro bereitgestellt, um die Ämter zu entlasten. Bis Ende 2025 soll das eGB in allen Bundesländern eingeführt sein.
Doch das reicht nicht. Solange die Ämter unterbesetzt sind, wird die Wartezeit hoch bleiben. Die Digitalisierung beschleunigt die Verarbeitung - aber nicht die Prüfung. Und die Prüfung braucht Menschen.
Was du tun kannst, um Verzögerungen zu vermeiden
Du kannst den Prozess nicht beschleunigen - aber du kannst dafür sorgen, dass nichts im Weg steht.- Stelle die Unbedenklichkeitsbescheinigung frühzeitig in Antrag. Sobald du den Kaufvertrag unterschrieben hast, melde dich beim Finanzamt. Die Bescheinigung dauert oft 3-6 Wochen - und ohne sie geht gar nichts.
- Prüfe vorher das Grundbuch. Lass den Notar oder einen Rechtsanwalt vor dem Kauf einen aktuellen Grundbuchauszug anfordern. Sind noch alte Grundschulden, Pfandrechte oder Vorkaufsrechte eingetragen? Das kann den Prozess um Monate verzögern.
- Koordiniere mit der Bank. Die Bank muss die Löschungsbewilligung für die alte Grundschuld rechtzeitig einreichen. Frag frühzeitig nach, ob sie das erledigt.
- Verwende das Online-Tracking. Viele Grundbuchämter haben ein Online-Portal. Melde dich dort an. Aber sei vorsichtig: Die angezeigten Fristen sind oft optimistisch. In 42 % der Fälle wird die Frist überschritten.
Was passiert, wenn etwas schiefgeht?
Fehlen Unterlagen? Ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht da? Hat der Verkäufer eine alte Grundschuld nicht gelöscht? Dann bleibt der Eintrag aus.Du hast dann zwei Möglichkeiten:
- Warten - Bis alles korrigiert ist. Das kann 6-12 Wochen dauern.
- Rechtliche Schritte einleiten - Wenn der Verkäufer nicht mitarbeitet, kannst du vom Kaufvertrag zurücktreten. Der Notar kann dir dabei helfen. Aber: Du verlierst Zeit, und die Bank könnte den Kredit stornieren.
Am besten vermeidest du das durch sorgfältige Vorbereitung. Lass dich nicht von einem „schnellen“ Verkäufer drängen. Ein sauberer Prozess ist wichtiger als ein schneller Abschluss.
Was du am Ende brauchst
Sobald der Eintrag erfolgt ist, bekommst du vom Grundbuchamt einen Grundbuchauszug - in Papierform oder digital. Bewahre ihn auf. Er ist dein Nachweis als Eigentümer. Ohne ihn kannst du später nicht verkaufen, nicht vererben, nicht belasten.Und vergiss nicht: Die Schlüsselübergabe ist erst dann wirklich sicher, wenn der Grundbucheintrag steht. Alles davor ist nur Vertrauen - und Vertrauen ist kein Recht.
Wie lange dauert die Grundbucheintragung im Jahr 2025?
Die Dauer variiert stark je nach Region. In ländlichen Gebieten dauert es 8-12 Wochen, in Großstädten wie Berlin, München oder Hamburg bis zu 5 Monate. Die Bundesregierung strebt bis Ende 2025 eine durchschnittliche Bearbeitungszeit von 60 Tagen an - aber das hängt von der Personalausstattung ab. Aktuell liegt die durchschnittliche Dauer bei 110-120 Tagen.
Wer zahlt die Kosten für die Grundbucheintragung?
Der Käufer trägt die Hauptkosten: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten und die Eintragung der eigenen Grundschuld. Der Verkäufer zahlt nur die Löschung seiner eigenen Grundschuld - aber nur, wenn er sie selbst bei der Bank beantragt. In der Praxis übernimmt der Käufer fast alle Kosten.
Kann ich schon in die Immobilie einziehen, bevor der Eintrag erfolgt?
Ja, du kannst einziehen - aber nur, wenn der Verkäufer dir den Besitz übergibt. Rechtlich bist du aber noch nicht Eigentümer. Falls der Verkäufer den Kaufvertrag widerruft (z. B. weil er den Kaufpreis nicht erhalten hat), kannst du rechtlich vertrieben werden. Deshalb: Einzug erst nach vollständiger Eintragung und Zahlung.
Was ist eine Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist ein vorläufiger Eintrag im Grundbuch, der sichert, dass du der künftige Eigentümer wirst. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nochmal verkauft oder belastet. Sie wird unmittelbar nach der notariellen Beurkundung beantragt und ist dein wichtigster Schutz vor Betrug.
Warum brauche ich eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt?
Das Finanzamt muss bestätigen, dass die Grunderwerbsteuer vollständig bezahlt wurde. Ohne diese Bescheinigung kann das Grundbuchamt den Eigentumseintrag nicht vornehmen. Du musst die Steuer zuerst zahlen - erst dann erhältst du die Bescheinigung. Die Bearbeitung dauert oft 3-6 Wochen.
