Was ist eine Teilungserklärung und warum ist sie so wichtig?
Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, bekommst du nicht einfach nur eine Wohnung. Du erwirbst ein rechtliches Konstrukt, das in der Teilungserklärung festgelegt ist. Dieses Dokument ist das Herzstück des Wohnungseigentums. Es bestimmt, was dir allein gehört, was gemeinsam mit deinen Nachbarn gehört und wie die Kosten dafür verteilt werden. Ohne eine korrekte Teilungserklärung gibt es kein Sondereigentum - nur ein gemeinsames Miteigentum am ganzen Haus. Das bedeutet: Wenn du die Teilungserklärung nicht verstehst, verstehst du nicht, was du wirklich besitzt.
Die Teilungserklärung wird notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen. Sie ist verbindlich für alle Eigentümer - auch für zukünftige Käufer. Sie wurde 1951 mit dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eingeführt und 2020 modernisiert. Doch viele Dokumente stammen noch aus den 70er oder 80er Jahren und sind heute unzureichend. Bis zu 30 % der Streitfälle in Wohnungseigentümergemeinschaften entstehen wegen unklarer oder fehlerhafter Teilungserklärungen. Das ist kein kleiner Fehler. Das ist ein rechtlicher Zeitbombe.
Sondereigentum: Was gehört dir wirklich?
Sondereigentum sind die Teile der Wohnung, die du exklusiv nutzen und verändern darfst. Das klingt einfach - ist es aber nicht. Viele glauben, alles innerhalb der vier Wände sei ihr Eigentum. Das ist ein gefährlicher Irrtum. Die Wände, Decken und Böden, die dich von deinen Nachbarn trennen, gehören nicht dir. Sie sind Teil der Bausubstanz und damit Gemeinschaftseigentum. Was du wirklich besitzt, ist der Raum zwischen den Wänden - aber nur, wenn das in der Teilungserklärung explizit steht.
Typische Beispiele für Sondereigentum sind: die Wohnung selbst (ohne Außenwände, Fenster und Türen), Garagen, Kellerabteile, Dachböden oder Abstellräume - wenn sie in der Teilungserklärung aufgeführt sind. Aber Achtung: Nichts, was nicht explizit genannt wird, gehört dir nicht. Das bedeutet: Wenn deine Waschküche nicht in der Teilungserklärung als Sondereigentum aufgeführt ist, gehört sie allen. Und wenn du dort eine neue Waschmaschine einbaust, musst du sie später wieder entfernen, wenn die Gemeinschaft das verlangt.
Was du oft als dein Eigentum ansiehst, ist oft nur dein Nutzungsrecht. Tapeten, Teppiche, Einbauküchen, Heizkörper, Bodenbeläge - das alles ist nur dann dein Sondereigentum, wenn die Teilungserklärung das ausdrücklich sagt. Sonst sind das nur Ausstattungselemente, die du einbauen darfst, aber nicht besitzen. Viele Eigentümer zahlen für Reparaturen, die eigentlich nicht ihre Aufgabe sind, weil sie nicht wissen, was wirklich ihr Eigentum ist.
Gemeinschaftseigentum: Was gehört allen?
Alles, was nicht als Sondereigentum definiert ist, ist automatisch Gemeinschaftseigentum. Das ist ein zentraler Grundsatz des WEG. Das bedeutet: Wenn du nicht sicher bist, ob etwas dein Eigentum ist, dann ist es nicht dein Eigentum. Es gehört allen.
Zu Gemeinschaftseigentum gehören: Treppenhäuser, Flure, Außenwände, Dach, Fundament, das gesamte Grundstück, Balkone (wenn nicht anders geregelt), Hauszufahrten, Gärten, Aufzüge, Heizungsanlagen, Wasserleitungen, Stromverteiler und sogar die Wohnungstüren. Ja, die Tür, vor der du deine Schlüssel hängst, gehört nicht dir. Sie ist Teil der Bausubstanz und wird von der Gemeinschaft gewartet.
Das hat Konsequenzen. Wenn dein Balkon undicht ist, musst du nicht selbst das Dach reparieren - das macht die Gemeinschaft. Aber du darfst auch nicht einfach ein Gewächshaus darauf bauen oder die Geländer streichen, ohne die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu haben. Auch wenn du den Balkon allein nutzt, ist er kein Privatgarten. Er ist ein Gemeinschaftsflächen, für die du ein Sondernutzungsrecht hast. Und das muss in der Teilungserklärung stehen - sonst ist es ungültig.
Sondernutzungsrechte: Nutzen, aber nicht besitzen
Ein Balkon, ein Stellplatz, ein Gartenanteil - das sind oft die heißesten Punkte in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Viele Eigentümer glauben, wenn sie einen Balkon nutzen, gehört er ihnen. Das stimmt nicht. Sie haben ein Sondernutzungsrecht. Das heißt: Du darfst ihn benutzen, wie du willst - aber du darfst ihn nicht verändern, verkaufen oder an jemand anderen übertragen. Das Recht ist an die Wohnung gebunden, nicht an dich.
Ein Sondernutzungsrecht muss in der Teilungserklärung klar beschrieben sein. Nicht nur, dass es da steht - es muss auch exakt definiert sein. Ein Beispiel: „Sondernutzungsrecht an Balkon Nr. 3, EG, Westseite“ - das ist klar. „Sondernutzungsrecht an Balkon“ - das ist unzulässig. Wenn die Beschreibung ungenau ist, ist das Recht rechtlich nicht bindend. Und das passiert häufig. Laut einer Umfrage der GEV-Versicherung aus 2022 sind Balkone in 68 % der Fälle Streitpunkt, weil unklar ist, ob sie Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht sind.
Wenn du einen Stellplatz hast, prüfe: Ist er als Sondernutzungsrecht ausgewiesen? Oder ist er Teil des Gemeinschaftseigentums? Wenn er letzteres ist, kann die Gemeinschaft ihn jederzeit neu vergeben - etwa an einen neuen Käufer, der mehr Autos hat. Du hast keinen Anspruch darauf, ihn zu behalten. Das ist kein Vertrag mit dem Bauträger - das ist eine Regelung der Gemeinschaft.
Miteigentumsanteile: Wer zahlt was?
Dein Anteil am Gemeinschaftseigentum bestimmt, wie viel du für Reparaturen, Versicherungen oder Heizkosten zahlen musst. Diese Anteile werden in Tausendstel angegeben. Ein kleines Apartment in einem alten Haus hat vielleicht 120 Tausendstel, ein großes Penthouse 450. Das ist nicht willkürlich - es beruht auf der Größe und dem Wert der Wohnung im Verhältnis zum gesamten Gebäude.
Warum ist das wichtig? Weil du nicht nur für deine eigene Wohnung zahlt, sondern für alles, was gemeinsam ist. Wenn das Dach erneuert werden muss, zahlt jeder nach seinem Anteil. Wenn du einen kleinen Anteil hast, zahlst du weniger - aber du hast auch weniger Einfluss in der Gemeinschaft. Bei Abstimmungen zählt nicht die Stimme - sondern der Anteil. Ein Eigentümer mit 500 Tausendstel hat fünfmal mehr Gewicht als einer mit 100.
Die Anteile sind im Grundbuch eingetragen und können nicht einfach geändert werden. Wenn du eine Wohnung kaufst, musst du den Anteil prüfen. Er sollte realistisch sein. Wenn ein kleines Studio 300 Tausendstel hat, während ein großes Dachgeschoss nur 400 hat, ist das ein Warnsignal. Dann wurde die Teilungserklärung falsch erstellt - und du könntest später für Reparaturen zahlen, die nicht deinem tatsächlichen Nutzen entsprechen.
Was du bei der Prüfung der Teilungserklärung unbedingt checken musst
Bevor du eine Wohnung kaufst, lies die Teilungserklärung - nicht nur, weil du es musst, sondern weil du es dir selbst schuldest. Hier sind fünf Punkte, die du nicht übergehen darfst:
- Alle Räume sind nummeriert? Der Aufteilungsplan muss jeden Raum mit einer eindeutigen Nummer versehen haben. Wenn ein Abstellraum nicht nummeriert ist, gehört er nicht dir - auch wenn er hinter deiner Wohnung liegt.
- Was ist als Sondereigentum aufgeführt? Prüfe, ob Küche, Bad, Heizkörper, Türen, Bodenbeläge und Einbaukabinette explizit als dein Eigentum genannt sind. Wenn nicht, gehören sie der Gemeinschaft.
- Sind Sondernutzungsrechte klar definiert? Balkon, Stellplatz, Garten - alle müssen mit genauer Lage und Nummer benannt sein. „Balkon“ reicht nicht.
- Stimmen die Miteigentumsanteile? Vergleiche die Tausendstel mit der Wohnfläche. Ein großer Anteil bei kleiner Wohnung ist ein rotes Signal.
- Wurde die Gemeinschaftsordnung mitgegeben? Sie regelt, was du tun darfst: Haustiere, Homeoffice, Ferienvermietung, Ladestationen für E-Autos. In 63 % der alten Dokumente fehlen diese Regelungen - und das führt zu Konflikten.
Ein Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht prüft die Teilungserklärung in der Regel in 2-3 Stunden. Die Kosten liegen zwischen 300 und 800 Euro. Das ist kein Luxus - das ist Versicherung. Denn wenn du später einen Streit hast, kostet ein Rechtsstreit 10.000 Euro - und du hast trotzdem noch nicht gewonnen.
Warum alte Teilungserklärungen heute ein Problem sind
Die meisten Wohnungen, die heute zum Verkauf stehen, wurden zwischen 1970 und 1990 gebaut. Damals dachte man: „Ein Haus, ein Dach, ein Balkon - das ist klar.“ Heute ist das nicht mehr so. Wer will nicht eine Ladestation für das Elektroauto? Wer will nicht im Homeoffice arbeiten? Wer will nicht einen Kühlschrank im Keller haben?
Die meisten Teilungserklärungen aus dieser Zeit sagen nichts darüber, ob du eine Ladestation installieren darfst. Oder ob du deine Wohnung als Ferienwohnung vermieten kannst. Oder ob du einen Anbau an den Balkon machen darfst. Das führt zu Konflikten. Die Gemeinschaft sagt: „Nein, das ist nicht erlaubt.“ Du sagst: „Aber es ist doch nur eine kleine Sache.“ Und dann kommt der Rechtsstreit.
Der Bundesgerichtshof hat 2022 klargestellt: Bei Zweifeln wird immer zugunsten des Gemeinschaftseigentums entschieden. Das heißt: Wenn du nicht sicher bist, ob du etwas verändern darfst - dann darfst du es nicht. Die Last der Beweislast liegt bei dir. Und wenn die Teilungserklärung nicht klar ist, hast du keine Chance.
Die Lösung? Eine Modernisierung der Teilungserklärung. Aber das ist schwierig. Du brauchst die Zustimmung aller Eigentümer. Und die meisten wollen das nicht. Sie haben Angst vor Kosten, vor Veränderungen, vor Streit. Also bleibt alles beim Alten - und das ist der größte Fehler.
Was passiert, wenn du die Teilungserklärung ignorierst?
Ein Käufer in Salzburg kaufte eine Wohnung mit Balkon. Er dachte, er könne ihn umbauen. Er baute eine Glasveranda. Nach sechs Monaten kam die Gemeinschaft: „Das ist Gemeinschaftseigentum. Du musst es entfernen.“ Er weigerte sich. Der Rechtsstreit dauerte zwei Jahre. Er verlor. Und musste nicht nur die Veranda abreißen - sondern auch 12.000 Euro Anwaltskosten zahlen. Das ist kein Einzelfall.
Ein anderer Käufer dachte, sein Kellerabteil gehöre ihm. Er stellte dort seine Fahrräder, Werkzeuge und sogar eine alte Waschmaschine ab. Ein Jahr später wurde der Keller saniert. Die Gemeinschaft entschied: „Der Raum gehört allen. Alles muss raus.“ Er weigerte sich. Die Gemeinschaft verklagte ihn. Er verlor. Und musste 8.000 Euro zahlen - für Schäden, die er nicht verursacht hatte, aber durch seine Nutzung verursacht wurden.
Die Wahrheit ist: Die Teilungserklärung ist kein lästiges Papier. Sie ist dein rechtlicher Schutz. Wenn du sie nicht verstehst, bist du verletzlich. Du kannst plötzlich für Reparaturen zahlen, die nicht deine sind. Du kannst deine eigenen Verbesserungen verlieren. Du kannst dich mit deinen Nachbarn anlegen - und verlieren.
Was du jetzt tun solltest
Wenn du eine Wohnung kaufst: Lass die Teilungserklärung von einem Fachanwalt prüfen. Das ist die billigste Versicherung, die du je abschließen kannst.
Wenn du schon Eigentümer bist: Hole dir eine Kopie der Teilungserklärung. Lies sie. Vergleiche sie mit deiner Wohnung. Frag dich: Was gehört mir wirklich? Was darf ich tun? Was kostet mich das?
Wenn du Streit mit der Gemeinschaft hast: Prüfe zuerst die Teilungserklärung. Nicht die Stimmen der anderen. Nicht die Meinung des Verwalters. Nicht die Regeln, die im Hausflur hängen. Prüfe das Dokument, das das Recht definiert. Denn das ist der einzige verbindliche Text - und er ist in der Grundbuchakte eingetragen. Nicht in deinem Kopf. Nicht im Gespräch. Sondern im Gesetz.
Was passiert, wenn ein Raum in der Teilungserklärung nicht nummeriert ist?
Wenn ein Raum wie ein Abstellraum, Kellerabteil oder Technikraum nicht mit einer Nummer im Aufteilungsplan gekennzeichnet ist, gehört er automatisch zum Gemeinschaftseigentum - selbst wenn du ihn seit Jahren allein nutzt. Die Nummerierung ist rechtlich notwendig, um eine Zuordnung zum Sondereigentum zu ermöglichen. Ohne sie kann er nicht als dein Eigentum eingetragen werden.
Darf ich eine Ladestation für mein Elektroauto im Stellplatz installieren?
Das hängt von der Gemeinschaftsordnung ab. Wenn sie nicht auf moderne Nutzung wie E-Ladestationen eingeht, ist die Installation nicht automatisch erlaubt. Du brauchst einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft. Viele alte Teilungserklärungen enthalten keine Regelungen dazu - das führt zu Konflikten. Der Gesetzgeber hat zwar 2020 die Installation von Ladestationen erleichtert, aber die Zustimmung der Gemeinschaft bleibt nötig, wenn die Teilungserklärung das nicht ausdrücklich erlaubt.
Kann ich mein Sondereigentum verkaufen?
Du kannst nur die Wohnung als Ganzes verkaufen - inklusive deiner Miteigentumsanteile und Sondernutzungsrechte. Du kannst kein einzelnes Element wie den Balkon oder den Keller separat verkaufen. Diese Rechte sind an die Wohnung gebunden und können nicht losgelöst werden. Sie gehören nicht dir als Person, sondern als Eigentümer der Wohnung.
Warum ist die Gemeinschaftsordnung wichtig?
Die Gemeinschaftsordnung regelt, wie du deine Wohnung nutzen darfst: Haustiere, Ferienvermietung, Homeoffice, Lärm, Renovierungen. Sie ist oft Teil der Teilungserklärung. Ohne sie gibt es keine klaren Regeln - und das führt zu Konflikten. Viele alte Ordnungen sind veraltet und erlauben gar nichts. Das bedeutet: Du darfst nichts tun, was nicht explizit erlaubt ist. Das ist eine rechtliche Falle für viele neue Eigentümer.
Kann ich die Teilungserklärung nachträglich ändern?
Ja - aber nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer und einer neuen notariellen Beurkundung. Das ist aufwendig und teuer. Die meisten Eigentümer lehnen Änderungen ab, weil sie Angst vor Kosten oder Streit haben. Deshalb bleiben viele Teilungserklärungen veraltet - und das ist der Hauptgrund für Streitfälle. Es ist einfacher, vor dem Kauf zu prüfen, als später zu ändern.
