Wenn Sie eine Immobilie im Ausland besitzen und planen, nach Deutschland zurückzukehren oder dauerhaft auszuwandern, stellen sich wichtige steuerliche Fragen. Viele denken, dass Deutschland eine sogenannte Exit-Steuer auf Immobilien erhebt, sobald man das Land verlässt. Das ist ein weit verbreiteter Irrtum. Die Realität ist anders - und deutlich komplexer.
Keine Exit-Steuer auf persönlich gehaltene Immobilien
Deutschland erhebt keine Steuer, wenn Sie eine privat genutzte Immobilie im Ausland verkaufen, nur weil Sie auswandern. Das gilt unabhängig davon, wie sehr sich der Wert der Immobilie seit dem Kauf erhöht hat. Selbst wenn Sie die Wohnung in Spanien vor 20 Jahren für 150.000 Euro gekauft haben und sie heute 800.000 Euro wert ist, müssen Sie keine Steuer auf diesen Gewinn zahlen, nur weil Sie nach Portugal ziehen.
Diese Regelung ist im Vergleich zu anderen Ländern überraschend liberal. In Frankreich oder der Schweiz könnte ein solcher Gewinn unter Umständen steuerpflichtig sein. In Deutschland hingegen bleibt der Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie steuerfrei, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist - und das gilt auch, wenn Sie bereits im Ausland wohnen.
Das bedeutet: Wenn Sie die Immobilie mindestens zehn Jahre gehalten haben, bevor Sie sie verkaufen, entfällt die Kapitalertragsteuer komplett. Keine 25 %, keine 28 %, keine Nachzahlung. Einfach steuerfrei. Das ist ein großer Vorteil, den viele Auswanderer unterschätzen.
Wann greift die Wegzugsbesteuerung wirklich?
Die sogenannte Wegzugsbesteuerung nach § 6 des Außensteuergesetzes (AStG) trifft nicht Immobilien - sondern nur Kapitalbeteiligungen. Das heißt: Wenn Sie Anteile an einer GmbH, AG oder einer ausländischen Immobiliengesellschaft halten, und diese Anteile einen stillen Gewinn aufweisen, kann Deutschland diesen Gewinn bei Ihrem Wegzug fiktiv besteuern.
Beispiel: Sie besitzen 15 % an einer spanischen Immobiliengesellschaft, die Sie vor zehn Jahren für 500.000 Euro erworben haben. Heute ist der Wert auf 2 Millionen Euro gestiegen. Sie verlassen Deutschland und ziehen nach Singapur. Das Finanzamt berechnet nun einen fiktiven Verkaufsgewinn von 1,5 Millionen Euro und zieht darauf 25 % Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer - das macht bis zu 28 %, also rund 420.000 Euro. Und das, obwohl Sie die Anteile gar nicht verkauft haben.
Diese Regelung gilt nur, wenn Sie mindestens 1 % an einer Kapitalgesellschaft halten oder mehr als 500.000 Euro an Fondsvolumen besitzen. Wer nur eine Wohnung besitzt, ist davon ausgenommen. Das ist ein entscheidender Unterschied. Viele Menschen verwechseln die beiden Fälle - und zahlen unnötig oder verpassen Chancen.
Die gefährliche Falle: Immobilien über Gesellschaften halten
Ein häufiger Fehler von Auswanderern ist es, Immobilien nicht persönlich, sondern über eine ausländische GmbH oder Ltd. zu halten. Das klingt erst einmal attraktiv - steuerliche Abschreibung, begrenzte Haftung, einfache Verwaltung. Aber es bringt ein riesiges Risiko mit sich.
Wenn Sie die Immobilie über eine Gesellschaft halten und dann auswandern, greift die Wegzugsbesteuerung. Der Gewinn aus dem stillen Reserven der Gesellschaft wird fiktiv versteuert. Und das, obwohl Sie die Immobilie selbst nicht verkaufen. Sie zahlen also Steuern auf einen Gewinn, den Sie nie realisiert haben - und haben möglicherweise nicht einmal die liquiden Mittel, um die Steuer zu bezahlen.
Ein Nutzer aus München berichtete auf Reddit, dass er 2023 bei seinem Umzug nach Singapur 150.000 Euro Steuern auf fiktive Gewinne seiner GmbH zahlen musste - obwohl er die Firma weiterführt und die Immobilie weiter vermietet. Er hatte kein Geld dafür. Das ist kein Einzelfall.
Die Lösung? Halten Sie Ihre Auslandsimmobilie persönlich. Vermeiden Sie komplexe Holding-Strukturen, wenn Sie planen, auszuwandern. Wenn Sie sie bereits über eine Gesellschaft halten, überlegen Sie, ob es sinnvoll ist, sie vor dem Wegzug auf Ihren Namen umzuschreiben - aber nur, wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist.
Was passiert, wenn Sie in ein Niedrigsteuerland ziehen?
Selbst wenn Sie keine Wegzugsbesteuerung zahlen müssen, kann Deutschland Ihre Einkünfte noch bis zu zehn Jahre nach Ihrem Wegzug besteuern - und zwar unter der Regelung der erweiterten beschränkten Steuerpflicht nach § 2 AStG.
Das gilt besonders, wenn Sie in ein Land ziehen, das kein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit Deutschland hat oder das eine besonders günstige Steuerregelung bietet, wie das ehemalige portugiesische NHR-System (das bis Ende 2024 galt) oder die Schweizer Pauschalbesteuerung.
Beispiel: Sie ziehen nach Portugal, verkaufen Ihre Immobilie dort und zahlen dort nur 15 % Kapitalertragsteuer. Deutschland kann trotzdem behaupten: „Sie waren früher hier, also zahlen Sie uns noch 13 % Differenz.“ Das ist kein theoretisches Szenario - es passiert regelmäßig. Der Bundesfinanzhof hat 2025 klargestellt, dass diese Regelung auch für Auswanderer in das Vereinigte Königreich gilt, wenn sie dort in das „remittance base taxation“-System eintraten.
Die einzige Verteidigung: Dokumentieren Sie, dass Sie nicht mehr in Deutschland steueransässig sind. Zeigen Sie Nachweise für Ihren neuen Wohnsitz, Ihre Arbeitsverträge, Ihre Bankkonten, Ihre Mietverträge. Ohne klare Beweise kann das Finanzamt weiterhin von einer deutschen Steuerpflicht ausgehen.
Strategische Optionen: Was Sie tun können
Es gibt mehrere Wege, um steuerlich sicher zu handeln - je nachdem, was Sie besitzen und wohin Sie gehen.
- Verkaufen Sie vor dem Wegzug: Wenn die Spekulationsfrist abgelaufen ist, verkaufen Sie die Immobilie, bevor Sie Deutschland verlassen. Dann ist alles steuerfrei - und Sie haben keine Unsicherheit mehr.
- Halten Sie persönlich: Vermeiden Sie Gesellschaften, wenn Sie nicht unbedingt eine brauchen. Ein persönlicher Besitz ist steuerlich einfacher und sicherer.
- Prüfen Sie das DBA: Jedes Land hat andere Regeln. Spanien hat ein gutes DBA mit Deutschland - Portugal nicht mehr. Die Schweiz hat spezielle Regelungen für Einkünfte aus Immobilien. Informieren Sie sich vorher.
- Dokumentieren Sie Ihren Aufenthalt: Wenn Sie nach drei Jahren zurückkehren, kann die Wegzugsbesteuerung rückgängig gemacht werden. Halten Sie alle Belege: Flugtickets, Mietverträge, Arbeitsverträge, Steuerbescheide aus dem Ausland.
- Stundung nutzen: Wenn Sie in ein Nicht-EU-Land ziehen, können Sie die Steuer auf fiktive Gewinne in Raten zahlen - aber mit Verzinsung. In EU-Ländern ist eine Stundung über sieben Jahre möglich. Fragt das Finanzamt an.
Wie hoch sind die Kosten für Beratung?
Die Nachfrage nach Beratung zu Wegzugsbesteuerung ist in den letzten Jahren stark gestiegen. Im Jahr 2020 gab es etwa 8.500 Anfragen, 2025 sind es bereits 22.000. Die meisten Betroffenen sind Unternehmer zwischen 45 und 65 Jahren mit einem Nettovermögen von über 2,5 Millionen Euro.
Ein Steuerberater, der sich auf Auslandsimmobilien spezialisiert hat, kostet zwischen 2.500 und 5.000 Euro. Das klingt viel - aber im Vergleich zu einer möglichen Steuerlast von mehreren hunderttausend Euro ist es eine Investition. Wer hier spart, riskiert hohe Nachzahlungen, Zinsen und sogar Strafen.
Die besten Anbieter sind jene, die nicht nur deutsche, sondern auch ausländische Steuerrechtler einbeziehen. Ein reiner deutscher Berater kann die Regelungen in Spanien oder der Schweiz nicht vollständig überblicken. Suchen Sie nach Kanzleien, die mit ausländischen Partnern zusammenarbeiten.
Was kommt in Zukunft?
Die Bundesregierung plant für die Jahre 2025-2029 eine Verschärfung der Regelungen. Es wird diskutiert, die Wegzugsbesteuerung auch auf mittelständische Unternehmen auszuweiten. Aber Experten wie Prof. Dr. Hans-Georg Bloss von der Universität Köln glauben, dass eine Ausweitung auf persönliche Immobilien rechtlich und völkerrechtlich kaum möglich ist - denn sie würde mit fast allen Doppelbesteuerungsabkommen kollidieren.
Das heißt: Die aktuelle Regelung bleibt bestehen. Die klare Trennung zwischen persönlichem Immobilienbesitz und Kapitalbeteiligungen wird nicht aufgehoben. Das ist gut für die meisten Auswanderer. Aber es ist auch ein Warnsignal: Wenn Sie über eine Gesellschaft verkaufen, wird es teurer. Wenn Sie persönlich verkaufen, bleibt es einfach.
Was tun, wenn Sie unsicher sind?
Wenn Sie nicht wissen, ob Ihre Immobilie persönlich oder über eine Gesellschaft gehalten wird, fragen Sie sich:
- Steht der Kaufvertrag auf meinen Namen oder auf den Namen einer Firma?
- Habe ich jemals eine GmbH oder Ltd. gegründet, um die Immobilie zu halten?
- Wurde die Immobilie jemals in einer Bilanz erfasst?
- Habe ich jemals Gewinne aus der Immobilie als Dividende ausgeschüttet?
Wenn Sie bei mindestens zwei Fragen mit „Ja“ antworten, ist es wahrscheinlich, dass die Wegzugsbesteuerung greift. Dann sollten Sie unbedingt einen Experten hinzuziehen - nicht erst, wenn Sie den Umzugstermin haben, sondern jetzt.
Und vergessen Sie nicht: Die beste Exit-Strategie ist nicht die komplizierteste - sondern die einfachste. Verkaufen Sie vor dem Wegzug. Halten Sie persönlich. Dokumentieren Sie alles. Und verlassen Sie Deutschland nicht ohne klare Antwort auf die Frage: „Werde ich hier noch mal Steuern zahlen?“
