Stellen Sie sich vor: Sie haben Ihr Zuhause jahrelang gepflegt, renoviert, investiert. Plötzlich sinkt der Wert Ihrer Immobilie - nicht wegen schlechter Lage oder Alter, sondern wegen eines unsichtbaren Problems: Umweltschäden. Ob durch Bodensenkungen, Hochwasser, PFAS-Verschmutzung oder Klimarisiken: Diese Faktoren verändern den Marktwert von Häusern und Grundstücken - oft ohne dass die Versicherung einspringt. In der Schweiz und Österreich ist das kein Ausnahmefall, sondern eine wachsende Realität.
Was genau versteht man unter Wertverlust durch Umweltschäden?
Wertverlust durch Umweltschäden ist nicht der plötzliche Schaden durch einen Sturm oder ein Feuer. Es geht um langsame, aber irreversible Veränderungen, die das Haus wertlos machen - oder zumindest schwer verkaufbar. Ein Beispiel: Eine Immobilie in einem Gebiet mit steigendem Rutschungsrisiko. Die Fassade ist intakt, das Dach undicht, aber die Struktur wird durch Bodenverschiebungen langsam beschädigt. Kein Blitzschlag, kein Hochwasser - aber die Bank weigert sich, einen Kredit zu vergeben. Der Käufer zögert. Der Wert sinkt um 20, 30, manchmal 50 Prozent.
Ein weiteres Szenario: Bodenverschmutzung durch PFAS - sogenannte „ewige Chemikalien“. Diese Stoffe, früher in Beschichtungen, Feuerlöschschaum oder Teflon verwendet, dringen ins Grundwasser ein. In der Schweiz und in Teilen Österreichs wurden bereits Immobilien betroffen. Die Sanierungskosten liegen bei mehreren hunderttausend Franken. Keine Standardversicherung zahlt dafür. Der Eigentümer bleibt mit der Rechnung sitzen - und dem Haus, das niemand mehr kaufen will.
Was deckt die Gebäudeversicherung wirklich ab?
Die meisten Menschen glauben: Meine Gebäudeversicherung schützt mein Zuhause vor allem. Das ist falsch. In der Schweiz ist die Gebäudeversicherung kantonal geregelt und deckt nur plötzliche, äußere Ereignisse ab: Feuer, Blitzschlag, Explosion, Sturm, Hagel, Lawinen und Hochwasser - aber nur, wenn sie unmittelbar und massiv eintreten.
Was nicht drin ist? Alles, was langsam passiert:
- Bodensenkungen durch Rutschungen (außer in Graubünden)
- Langsame Erosion am Hang
- Grundwasseranstieg über Jahre
- Chemische Verschmutzung (PFAS, Schwermetalle)
- Wärmeinsel-Effekte, die die Bausubstanz aushöhlen
Der Kanton Graubünden ist die Ausnahme: Seit 2019 deckt die kantonale Gebäudeversicherung auch Schäden durch Rutschungen ab - ein Pilotprojekt, das andere Kantone genau beobachten. In den meisten anderen Kantonen bleibt der Eigentümer auf den Kosten sitzen. In Österreich gibt es zwar spezielle Naturgefahrenversicherungen, aber auch hier: Nur bei unmittelbaren Ereignissen. Langfristige Wertverluste? Nicht versichert.
Wie teuer wird es - und wer zahlt?
Die Kosten für Versicherungsschutz steigen rapide. Laut der Versicherungswirtschaft Schweiz (VWS) liegen die Prämien für Naturgefahren in Hochrisikogebieten bis zu 300 % höher als in sicheren Zonen. In der Schweiz kostet eine Gebäudeversicherung durchschnittlich 0,15-0,3 % des Versicherungswerts pro Jahr. Für zusätzlichen Naturgefahrenschutz zahlen Eigentümer nochmal 0,05-0,2 % - je nach Risikoklasse.
Ein konkretes Beispiel: Ein Haus in Brienz mit 1 Million CHF Versicherungswert. Ohne Risiko: 1.500-3.000 CHF pro Jahr. Mit Rutschungsgefahr: bis zu 12.000 CHF. Und das ist noch nicht das Ende. In einigen Gemeinden wie Brienz waren Immobilien nach den Rutschungen 2021 überhaupt nicht mehr versicherbar. Der Eigentümer musste selbst zahlen - oder verkaufen.
Was passiert, wenn die Versicherung nicht mehr da ist? Die Bank verweigert den Kredit. Der Verkauf wird unmöglich. Der Wert bricht ein. Das ist kein Szenario aus dem Science-Fiction-Film - das passiert heute in der Schweiz und in Österreich.
PFAS: Der neue Asbest-Skandal?
Der größte drohende Risikofaktor ist nicht das Hochwasser - sondern PFAS. Diese Chemikalien, die in vielen Bauprodukten und Industrieanlagen verwendet wurden, sind extrem langlebig und giftig. Sie reichern sich im Boden und Grundwasser an. In den USA haben die Versicherer bereits über 10 Milliarden Dollar für Schadensfälle gezahlt. In Belgien wurden 571 Millionen Euro fällig.
Was das für Europa bedeutet? Experten wie Dr. Thomas Schirmer von der LBBW warnen: Die Schadenssummen könnten den Asbest-Skandal übersteigen. In der Schweiz wurden PFAS in mehreren Regionen nachgewiesen - in der Nähe von Industrie- und Flughafenstandorten. Die Versicherer haben reagiert: Seit Januar 2023 schließen viele Versicherer PFAS-Schäden in neuen Verträgen aus. Keine Deckung. Keine Ausnahme. Keine Rettung.
Ein Nutzer auf Reddit (r/Immobilien, August 2023) berichtete: Sein Haus in der Nähe einer ehemaligen Industrieanlage verlor 35 % an Wert, weil die Versicherung die Sanierungskosten nicht übernahm. Kein Verkauf. Keine Finanzierung. Nur noch ein leeres Haus.
Warum ist die bestehende Versicherung nicht ausreichend?
Die heutigen Systeme sind auf plötzliche Schäden ausgelegt - nicht auf langsame, komplexe Veränderungen. Die Schweizerische Versicherungsombudsman Hanspeter Gassmann sagte in der NZZ: „Die bestehenden Lösungen für Klimarisiken sind völlig unzureichend.“
Die EU-Taxonomie-Verordnung ab 2024 klassifiziert Immobilien mit schlechter Energiebilanz als „nicht nachhaltig“. Das bedeutet: Ab 2025 könnten Gebäude, die nicht saniert sind, bis zu 25 % an Wert verlieren - einfach weil sie nicht mehr finanzierbar sind. Die IEA bestätigt: Der Immobiliensektor verursacht fast 40 % der globalen CO2-Emissionen. Wer heute nicht saniert, verliert morgen den Markt.
Und dann gibt es noch die Datenlücke: 63 % der Immobilieneigentümer in Deutschland wissen nicht, welche Risiken in ihrer Region versichert sind. In der Schweiz ist es nicht viel besser. Die Gefahrenkarten des Bafu sind öffentlich - aber kaum jemand liest sie. Wer nicht weiß, was droht, kann nicht schützen.
Was können Sie tun? 5 konkrete Schritte
Sie können nicht alles verhindern - aber Sie können sich schützen. Hier sind fünf konkrete Schritte:
- Prüfen Sie die Gefahrenkarten des Bafu. Gehen Sie auf www.bafu.ch und suchen Sie nach Ihrer Adresse. Sind Rutschungen, Hochwasser oder Lawinen aufgezeichnet? Wenn ja: Dann ist Ihr Haus betroffen - auch wenn es noch nie geschadet hat.
- Holen Sie drei Versicherungsangebote ein. Vergleichen Sie nicht nur die Prämien, sondern die Deckung. Fragt die Versicherung nach PFAS, Bodenverschiebungen, Grundwasser? Schreibt es der Vertrag explizit aus?
- Prüfen Sie die Energiebilanz Ihres Hauses. Wenn Ihr Gebäude einen Energieausweis mit Klasse D oder schlechter hat, ist es in Zukunft schwer verkaufbar. Eine Sanierung lohnt sich nicht nur fürs Klima - sondern für Ihren Wert.
- Informieren Sie sich über die kantonale Regelung. In Graubünden ist Rutschung versichert. In anderen Kantonen? Nicht automatisch. Fragen Sie beim kantonalen Gebäudeversicherungsverband nach.
- Vermeiden Sie „Stranded Assets“. Ein Haus, das niemand mehr kaufen will, ist kein Vermögen - sondern eine Last. Sanieren Sie jetzt, bevor die Märkte sich verändern.
Wie steht es um die Zukunft?
Die Zahlen sind alarmierend. Die Schweizerische Nationalfonds-Studie (2022) prognostiziert: Bis 2050 könnten bis zu 30 % der Schweizer Immobilien in Hochrisikogebieten liegen. Die Versicherungswirtschaft kann das nicht allein tragen. Die staatlichen Systeme sind überfordert. Private Versicherer ziehen sich zurück. Der Markt für Umweltversicherungen wächst zwar - um 7,2 % pro Jahr - aber nicht schnell genug.
Die OECD warnt: Die Lücke zwischen versicherten und tatsächlichen Schäden wird immer größer. Was heute als „Selbstrisiko“ gilt, wird morgen zur gesellschaftlichen Krise. Wer heute nicht handelt, zahlt morgen mit seinem Vermögen.
Es gibt keine einfache Lösung. Aber es gibt eine klare Pflicht: Informieren. Prüfen. Handeln. Nicht warten, bis der Boden unter Ihren Füßen sich bewegt.
Wird ein Wertverlust durch Bodensenkung von der Gebäudeversicherung abgedeckt?
Nur in Ausnahmefällen. In den meisten Schweizer Kantonen deckt die Gebäudeversicherung Schäden durch Bodensenkungen oder Rutschungen nicht ab - es sei denn, sie entstehen durch ein plötzliches Ereignis wie ein Lawinenabgang. Der einzige Kanton, der eine Sonderregelung hat, ist Graubünden. Dort werden auch langsame Rutschungen seit 2019 versichert. In allen anderen Kantonen bleibt der Eigentümer auf den Kosten sitzen, wenn das Haus durch Bodenbewegungen beschädigt wird.
Kann ich PFAS-Schäden an meiner Immobilie versichern?
Fast nie. Seit Januar 2023 schließen die meisten Versicherer in der Schweiz und in Deutschland PFAS-Schäden in neuen Verträgen aus. Es gibt keine Standarddeckung, und auch private Zusatzversicherungen bieten kaum noch Schutz. PFAS-Verschmutzung gilt als „langfristiger, nicht versicherbarer Risikofaktor“. Wer betroffen ist, muss die Sanierung selbst finanzieren - und leidet unter massivem Wertverlust, da Käufer und Banken das Haus als riskant einstufen.
Warum steigen die Versicherungsprämien so stark in bestimmten Regionen?
Weil die Risiken real und steigend sind. Die Versicherungswirtschaft rechnet mit immer häufigeren und teureren Naturereignissen. Seit 2010 ist die Schadenshäufigkeit um 47 % gestiegen, die Schadenssumme pro Ereignis um 83 %. In Hochrisikogebieten wie Brienz, Flims oder Teilen von Vorarlberg müssen Versicherer höhere Auszahlungen erwarten. Deshalb erhöhen sie die Prämien - manchmal um mehr als 300 %. Es ist kein „Kapitalismus“, sondern eine mathematische Notwendigkeit.
Was passiert, wenn ich meine Immobilie nicht sanieren kann?
Sie riskieren, dass Ihr Haus zu einem „Stranded Asset“ wird - also einem Vermögenswert, der plötzlich keinen Marktwert mehr hat. Ab 2024 klassifiziert die EU Immobilien mit schlechter Energiebilanz als „nicht nachhaltig“. Das bedeutet: Banken verweigern Kredite, Käufer meiden das Objekt, und der Wert sinkt. Studien zeigen: Unsanierbare Immobilien verlieren bis zu 25 % ihres Wertes. Wer heute nicht saniert, verliert morgen seinen Vermögenswert.
Wo finde ich verlässliche Informationen über Risiken in meiner Region?
In der Schweiz: Nutzen Sie die offiziellen Gefahrenkarten des Bundesamts für Umwelt (Bafu) unter www.bafu.ch/gefahrenkarten. In Österreich: Prüfen Sie die Karten des Bundesamts für Wasserwirtschaft (Bundesministerium für Landwirtschaft, Regionen und Tourismus). Beide Plattformen zeigen Rutschungen, Hochwasser, Lawinen und andere Risiken - und sind kostenlos. Zusätzlich empfiehlt die Schweizerische Bank für Wiederaufbau, mindestens drei Versicherungsangebote einzuholen und sich bei der VKG (Vereinigung Kantonaler Gebäudeversicherungen) über lokale Regelungen zu informieren.
