Gemeinschaftseigentum: Was Sie als Eigentümer in Mehrfamilienhäusern wissen müssen

Wenn Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzen, besitzen Sie nicht nur Ihre vier Wände – Sie sind auch Gemeinschaftseigentum, Teile eines Gebäudes, die allen Eigentümern gemeinsam gehören und gemeinsam genutzt oder gewartet werden. Auch bekannt als Gesamtanlage, umfasst es alles, was nicht zur Wohnungseinheit zählt: das Dach, die Außenwände, Treppenhäuser, Keller, Hausaufzug, Heizungsanlage und die Grundstücksgrenzen. Ohne klare Regeln läuft hier alles schief – von teuren Reparaturen bis zu Streitigkeiten mit Nachbarn.

Das Teileigentum, der individuelle Anteil an der Wohnung, den Sie allein nutzen und gestalten dürfen. Auch bekannt als Wohnungseigentum, ist das, was Sie mieten oder kaufen – aber nur, solange es nicht mit dem Gemeinschaftseigentum verknüpft ist. Ein Fliesenspiegel in Ihrer Küche? Das ist Ihr Problem. Ein undichtes Dach über Ihrem Kopf? Das ist die Sache aller. Und hier kommt die Hausverwaltung, die Organisation, die für die Abrechnung, Instandhaltung und Einhaltung von Gesetzen im Gemeinschaftseigentum zuständig ist. Auch bekannt als Verwaltungsbeauftragter, sie sorgt dafür, dass die Kosten fair verteilt werden und Sanierungen rechtssicher laufen – etwa wenn es um Brandschutzvorgaben oder Dachsanierung geht.

Was viele nicht wissen: Sie können nicht einfach entscheiden, ob Sie die Fassade streichen oder die Fenster tauschen. Jede Veränderung am Gemeinschaftseigentum braucht die Zustimmung der anderen Eigentümer – meist mit einfacher Mehrheit, manchmal mit Zweidrittelmehrheit. Wer das nicht beachtet, riskiert nicht nur eine Abmahnung, sondern auch eine Rückerstattung der Kosten. Und wenn es um Sanierungen geht – etwa eine Fassadendämmung oder den Austausch der Wasserleitungen – dann ist das Gemeinschaftseigentum oft der einzige Weg, Fördergelder wie von der KfW zu bekommen. Alle zahlen, alle profitieren. Aber nur, wenn es richtig organisiert ist.

Die Liste der Themen, die hier zusammenkommen, ist lang: von der Salpeter-Sanierung an Kellerwänden bis zur Fotodokumentation bei der Übergabe von Renovierungen. Jeder Streit um Kosten, jeder Baustein an der Fassade, jede Entscheidung über die Heizung – alles hängt davon ab, wer was verantwortet. In den folgenden Artikeln finden Sie konkrete Anleitungen, wie Sie als Eigentümer Ihre Rechte und Pflichten im Gemeinschaftseigentum verstehen, Kosten kontrollieren und rechtliche Fallstricke vermeiden – ohne Juristensprache, nur mit klaren Schritten.