Bodenwert: Wie Sie den tatsächlichen Wert Ihres Bodens richtig einschätzen

Der Bodenwert, der finanzielle Wert des Grundstücks, auf dem ein Gebäude steht, unabhängig von den Bauwerken darauf. Auch bekannt als Grundstückswert, ist er der unsichtbare Grundpfeiler jedes Immobilienpreises. Viele glauben, der Wert einer Wohnung bestehe nur aus den Wänden, dem Boden und den Fenstern – doch das ist ein Irrtum. Der Bodenwert macht oft 30 bis 60 Prozent des Gesamtwerts aus – und das, obwohl Sie ihn nicht anfassen können. Er hängt von Lage, Nachbarschaft, Infrastruktur und rechtlichen Rahmenbedingungen ab. Wer den Bodenwert nicht versteht, überschätzt oder unterschätzt den Wert seiner Immobilie – und das kostet Geld.

Der Bodenwert ist eng verknüpft mit dem Sondereigentum, dem Teil der Wohnung, den Sie allein besitzen – wie Wohnzimmer, Küche oder Bad und dem Gemeinschaftseigentum, dem Anteil, den alle Eigentümer gemeinsam tragen – wie Treppenhaus, Dach oder Grundstück. In der Teilungserklärung steht genau, was Ihnen gehört und was gemeinsam ist. Doch nur weil Sie Ihr Apartment kaufen, heißt das nicht, dass Sie auch den Boden darunter vollständig besitzen. Sie besitzen einen Miteigentumsanteil am gesamten Grundstück – und dieser Anteil bestimmt, wie viel vom Bodenwert auf Sie entfällt. Wer das nicht checkt, versteht auch nicht, warum zwei gleich große Wohnungen in derselben Straße völlig unterschiedlich bewertet werden. Die ImmoWertV, die offizielle Bewertungsverordnung für Immobilien in Deutschland, schreibt vor, wie Bodenwert, Sachwert und Vergleichswert berechnet werden. Wer hier nur schätzt, statt rechnet, läuft Gefahr, zu teuer zu verkaufen oder zu billig zu kaufen.

Der Bodenwert ändert sich nicht nur mit dem Markt. Er verändert sich auch, wenn die Stadt einen neuen Radweg baut, eine U-Bahn-Linie kommt oder ein Parkplatz verschwindet. Er ist kein statischer Wert, sondern ein lebendiger Faktor, der mit der Umgebung wächst oder schrumpft. Und genau deshalb ist es so wichtig, ihn nicht allein vom Makler abhängig zu machen. Sie müssen ihn verstehen – nicht nur, um zu verkaufen, sondern auch, um zu wissen, was Sie wirklich besitzen. In den folgenden Artikeln finden Sie praxisnahe Anleitungen, wie Sie den Bodenwert Ihrer Immobilie selbst prüfen, wie er mit der Teilungserklärung zusammenhängt und warum die ImmoWertV Ihr bester Verbündeter beim Verkauf ist.