Was ist ein Bodenrichtwert - und warum sollte er dir nichts vormachen?
Ein Bodenrichtwert ist kein Preis. Er ist kein Angebot. Er ist auch kein Verkehrswert. Er ist ein amtlicher Durchschnittswert - und genau das verwechseln 68 % der Nutzer online. Der Bodenrichtwert sagt dir, wie viel ein Quadratmeter unbebauter Boden in deiner Straße oder deiner Nachbarschaft im Durchschnitt wert ist. Nicht mehr. Nicht weniger. Er wird von den Gutachterausschüssen in Deutschland alle zwei Jahre festgelegt, in einigen Bundesländern sogar jährlich. Das ist die gesetzliche Grundlage, die seit 2022 bundesweit einheitlich gilt: die ImmoWertV.
Du findest ihn nicht in einer Anzeige. Du findest ihn nicht in einem Verkaufsgespräch. Du findest ihn in offiziellen Portalen. Und wenn du ihn falsch interpretierst, kannst du dir ein ganzes Grundstück teurer kaufen, als es wert ist - oder ein Schnäppchen übersehen, das andere nicht sehen.
Warum du Online-Portale brauchst - und warum sie dich täuschen können
Früher musstest du zum Amt fahren, einen Antrag stellen und wochenlang warten. Heute tippst du deine Postleitzahl ein und siehst sofort, ob dein Traumgrundstück in einer Zone mit 800 €/m² oder 5.000 €/m² liegt. Das ist praktisch. Aber gefährlich, wenn du denkst: „Der Bodenrichtwert ist der Preis.“
Ein Grundstück mit einem Bodenrichtwert von 1.200 €/m² kann trotzdem für 3.000 €/m² verkauft werden - wenn es baureif, erschlossen, flach und direkt an der Bushaltestelle liegt. Ein anderes Grundstück mit demselben Bodenrichtwert, aber mit Hanglage, schlechter Erschließung und Denkmalschutz, könnte nur 600 €/m² wert sein. Der Bodenrichtwert ist der Ausgangspunkt. Nicht das Ende.
Online-Portale versuchen, das zu erklären. Aber sie reduzieren 34 Bewertungsparameter der ImmoWertV auf maximal 12. Das ist wie eine Wetter-App, die nur sagt: „Morgen 20 Grad“ - aber nicht, ob es regnet, ob der Wind weht oder ob du einen Sonnenbrand bekommst. Die Portale helfen. Sie ersetzen aber kein Fachwissen.
Die drei besten Portale im Vergleich - und was sie wirklich können
Nicht alle Portale sind gleich. Hier ist, was wirklich zählt:
| Portal | Datenqualität | Nutzerfreundlichkeit | Spezialfunktionen | Was du vermisst |
|---|---|---|---|---|
| BORIS (bodenrichtwerte-boris.de) | Sehr gut - monatlich aktualisiert, 98 % Abdeckung | Schwer - Lernkurve: 47 Minuten | Offizielle Daten, Koordinatenabfrage, Farbkarte mit 10 Stufen | Keine Erklärungen, keine individuellen Anpassungen |
| bodenrichtwerte-deutschland.de | Gut - 85 % aktuell, Filter nach Nutzung | Sehr gut - intuitive Karte, klare Farben | Historische Entwicklung seit 2005, Luftbilder | Keine Berechnung mit Aufschlägen, keine Sanierungs-Zuschläge |
| Immobilienscout24 | Mittel - Abweichung bis zu 12,8 % in ländlichen Gebieten | Am besten - 4,3 Sterne, 1.853 Bewertungen | Integration in Kaufangebote, Trendanalysen | Keine transparente Quelle, versteckte Provisionen |
Wenn du nur wissen willst: „Wie viel ist der Boden hier ungefähr wert?“ - dann nimm bodenrichtwerte-deutschland.de. Es ist die einfachste, schnellste und verständlichste Option.
Wenn du prüfen willst, ob die Daten stimmen - dann nutze BORIS. Es ist die offizielle Quelle. Aber du brauchst Geduld. Und ein bisschen Technikverständnis.
Wenn du gerade ein Grundstück suchst und die Preise im Vergleich sehen willst - dann nutzt du Immobilienscout24. Aber vergiss nicht: Das ist ein Verkaufsportale. Die Preise dort sind oft höher, weil sie auf Angebote basieren - nicht auf Durchschnittswerte.
Die 7-Schritte-Methode, um Bodenrichtwerte richtig zu nutzen
Ein professioneller Gutachter braucht 12 Parameter. Du brauchst nur 7 Schritte. Hier ist, wie du es machst:
- Zone finden: Gib deine Postleitzahl oder Adresse in BORIS oder bodenrichtwerte-deutschland.de ein. Achte darauf, dass du die exakte Zone siehst - nicht nur die Straße.
- Entwicklungszustand prüfen: Ist das Grundstück „baureif“? Oder „erschlossen“? Oder „nur erschließungsfähig“? Das macht bis zu 40 % Unterschied im Wert. Das steht meist in der Legende der Karte.
- Erschließung prüfen: Hat es Wasser, Abwasser, Strom, Gas? Ein Grundstück ohne Anschlüsse ist oft 20-30 % billiger - auch wenn der Bodenrichtwert hoch ist.
- Form und Lage prüfen: Ein rechteckiges, flaches Grundstück ist wertvoller als ein schmaler Streifen oder ein Hanggrundstück. Die Portale zeigen das nicht. Du musst es selbst sehen.
- Sanierungs- oder Entwicklungszuschläge suchen: In manchen Gebieten gibt es Zusatzwerte, wenn das Amt eine Sanierung fördert. Die Portale zeigen sie oft als „SU“ oder „EU“. Frag dich: „Ist das ein Vorteil - oder eine Belastung?“
- Historische Entwicklung anschauen: Hat der Wert in den letzten 10 Jahren um 150 % zugenommen? Dann ist das Grundstück wahrscheinlich in einem aufstrebenden Gebiet. Nutze bodenrichtwerte-deutschland.de - dort kannst du den Verlauf sehen.
- Verkaufsanzeigen vergleichen: Gehe auf Immobilienscout24 oder Immonet und suche nach ähnlichen Grundstücken. Wie viel wurden sie tatsächlich verkauft? Der Bodenrichtwert ist ein Leitwert - der Verkaufspreis ist die Wahrheit.
Diese 7 Schritte dauern 20-30 Minuten. Aber sie verhindern, dass du 50.000 € zu viel zahlst - oder ein unsichtbares Schnäppchen verpasst.
Die drei häufigsten Fehler - und wie du sie vermeidest
Die meisten Fehler kommen nicht von schlechten Portalen. Sie kommen von falschen Annahmen.
- Fehler 1: „Der Bodenrichtwert ist der Kaufpreis.“ Nein. Der Kaufpreis ist der Verkehrswert - und der enthält die Bebauung, die Lage, den Zustand. Der Bodenrichtwert ist nur der Boden.
- Fehler 2: „Wenn die Zone dunkelrot ist, ist das Grundstück teuer.“ Nicht immer. Ein dunkelroter Bereich kann auch ein Industriegebiet sein - mit einem Bodenrichtwert von 5.000 €/m², aber ohne Wohnnutzung. Da kannst du kein Haus bauen.
- Fehler 3: „Ich brauche kein Gutachten, ich habe das Portal.“ 89 % der Nutzer, die Online-Portale nutzen, lassen sich danach ein professionelles Gutachten erstellen. Warum? Weil sie wissen: Die Portale sind ein Anfang - kein Endpunkt.
Wenn du ein Grundstück kaufst, das über 100.000 € kostet - dann hole dir ein Gutachten. Das kostet 300-600 €. Es spart dir 10.000-50.000 € - oder verhindert, dass du ein Grundstück kaufst, das du nicht bebauen kannst.
Was kommt als Nächstes? KI, AR und die Zukunft der Bodenbewertung
Die Technik wird schneller. Seit Anfang 2023 nutzen 70 % der Portale KI, um zukünftige Wertentwicklungen vorherzusagen. Immobilienscout24 testet eine AR-App: Du stellst dich mit dem Handy auf das Grundstück - und siehst eine 3D-Visualisierung, wie viel es wert ist, wie hoch ein Haus sein darf, wie viel es kosten würde.
BORIS plant bis Mitte 2024 eine 3D-Karte mit Bebauungsdichte - das heißt, du siehst nicht nur den Bodenwert, sondern auch, wie viele Häuser in der Nachbarschaft stehen. Das ist ein riesiger Schritt.
Aber: Je besser die Technik wird, desto wichtiger wird die Interpretation. Die Portale werden immer schneller, aber sie werden nicht klüger. Du musst immer noch wissen: Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert, Bodenwert und Grundstückswert? Wer entscheidet, ob ein Grundstück sanierungsbedürftig ist? Was bedeutet „Denkmalschutz“ für die Bebauung?
Die Zukunft gehört nicht dem Portal mit den besten Grafiken. Sie gehört dem Nutzer, der versteht, was er sieht.
Was du jetzt tun solltest
Wenn du gerade ein Grundstück suchst:
- Gehe zu bodenrichtwerte-boris.de und suche deine Adresse.
- Öffne gleichzeitig bodenrichtwerte-deutschland.de - und vergleiche die Karte.
- Notiere dir: Welche Zone? Welcher Entwicklungszustand? Wie sieht die historische Entwicklung aus?
- Gehe auf Immobilienscout24 und suche nach ähnlichen Grundstücken - und schau, wie viel sie wirklich verkauft wurden.
- Wenn du unsicher bist - such dir ein kostenloses Webinar von drklein.de (12 Einheiten, je 45 Minuten). Es erklärt alles, was du brauchst - ohne Werbung, ohne Verkaufsgespräch.
Ein Bodenrichtwert ist kein Preis. Er ist ein Signal. Und wie jedes Signal musst du ihn richtig lesen. Sonst fährst du in die falsche Richtung - und zahlt dafür.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Grundstückswert?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert für unbebauten Boden in einer bestimmten Zone. Der Grundstückswert ist der tatsächliche Marktwert - und beinhaltet alles: den Boden, die Bebauung, die Lage, den Zustand, die Erschließung und sogar die Aussicht. Der Bodenrichtwert ist ein Baustein. Der Grundstückswert ist das ganze Gebäude.
Kann ich den Bodenrichtwert für einen Kaufvertrag nutzen?
Nein. Der Bodenrichtwert ist keine verbindliche Preisangabe. Er dient nur als Orientierung. Für einen Kaufvertrag brauchst du einen offiziellen Verkehrswertgutachten von einem anerkannten Gutachter. Sonst kann der Vertrag später angefochten werden - besonders wenn es um Steuern geht.
Warum ist BORIS so schwer zu bedienen?
BORIS ist ein amtliches System - nicht ein Verbraucherportal. Es wurde für Gutachter und Behörden entwickelt, nicht für Laien. Deshalb ist die Oberfläche technisch, die Farben unübersichtlich und die Erklärungen fehlen. Aber: Es ist die einzige Quelle mit 100 % offiziellen und monatlich aktualisierten Daten. Es ist nicht für die schnelle Suche - sondern für die finale Prüfung.
Gibt es kostenlose Alternativen zu Immobilienscout24?
Ja. BORIS und bodenrichtwerte-deutschland.de sind komplett kostenlos. Immobilienscout24 ist zwar kostenlos für die Suche, aber es ist ein kommerzielles Portal - es verdient Geld mit Vermittlungen. Die Preise dort spiegeln oft nicht den Bodenrichtwert wider, sondern die Nachfrage. Für reine Recherche sind die offiziellen Portale besser.
Wie oft werden Bodenrichtwerte aktualisiert?
Mindestens alle zwei Jahre - laut Gesetz. In Bayern, Baden-Württemberg und einigen anderen Bundesländern werden sie jährlich aktualisiert. BORIS zeigt die neuesten Daten, die von den Gutachterausschüssen eingereicht wurden - meist innerhalb von 30 Tagen nach Veröffentlichung.
Warum zeigt mein Portal einen anderen Wert als das Amt?
Weil das Portal nicht die offiziellen Daten nutzt. Manche Portale wie Immobilienscout24 schätzen den Wert basierend auf Verkaufsangeboten - nicht auf amtlichen Durchschnittswerten. Das ist kein Fehler - aber es ist nicht der Bodenrichtwert. Das ist eine Schätzung. Und Schätzungen können vom amtlichen Wert abweichen - oft um 10 %, manchmal auch um 20 %.
Kann ich den Bodenrichtwert für die Steuererklärung nutzen?
Ja - aber nur als Anhaltspunkt. Für die Grundsteuer oder Erbschaftssteuer benötigst du den offiziellen Verkehrswert, der vom Finanzamt festgelegt wird. Der Bodenrichtwert kann dir helfen, zu verstehen, ob die Steuerangabe plausibel ist. Aber er ersetzt nicht das amtliche Gutachten.
- Beliebte Tags
- Bodenrichtwert
- Immobilienbewertung
- Online-Portal
- Bodenwert
- Grundstückspreis
Personenkommentare
Also ich find's einfach nur krass, dass Leute glauben, ein Bodenrichtwert wäre ein Preis... wie wenn du in einem Museum stehst und denkst, der Rahmen um das Gemälde ist das Kunstwerk. Der Boden ist der Rahmen. Alles andere ist nur Dekoration. Und nein, ich hab kein Grundstück gekauft. Aber ich hab gesehen, wie andere ihr Leben verpfändet haben, weil sie den Rahmen für das Bild gehalten haben.
Ich hab vor zwei Jahren ein Grundstück in Leipzig gekauft. Habe BORIS genutzt, die Zone genau abgeglichen, Erschließung geprüft. War 30 % unter dem Angebot. Kein Gutachten nötig. Einfach nur die 7 Schritte gemacht. Es funktioniert. Echt.
Das ist der beste Artikel, den ich seit Monaten gelesen hab! 🙌 Ich hab vorher immer nur Immobilienscout24 genutzt und gedacht, ich wär schlau... bis ich den Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert verstanden hab. Jetzt nutze ich BORIS + bodenrichtwerte-deutschland.de. Und nein, ich hab kein Grundstück gekauft... aber ich schaue mir jede Woche drei an. 🤫
Hört ihr alle zu? Das hier ist kein normales Immobilien-Posting. Das ist eine Lebensretterin in Form eines Blogposts. 🌟 Jeder, der auch nur einen Quadratmeter Boden kaufen will - HÖRT ZU. Dieser Mensch hat nicht nur Daten, er hat Weisheit. Ich hab das mit meiner Mutter geteilt. Sie dachte, sie kann mit Google Haus bauen. Jetzt denkt sie, sie sollte lieber in eine Wohnung ziehen. Und ich? Ich bin jetzt ihre Bodenrichtwert-Beraterin. 💪
Ich find’s echt cool, wie klar hier erklärt wird, dass Portale nur Hilfsmittel sind. Ich arbeite im Bauamt und sehe täglich, wie Leute mit Immobilienscout24-Screenshots ins Büro kommen und sagen: „Das ist doch der Preis!“ - und dann müssen wir 45 Minuten erklären, warum das nicht stimmt. Danke für den klaren Überblick.
Wenn du kein Gutachten holst, bist du kein Investor. Du bist ein Glücksspieler mit einem Konto und einer Hoffnung. Punkt. 300€ für ein Gutachten? Das ist der billigste Versicherungsschutz deines Lebens. Und nein, ich hab nicht nur gelesen - ich hab’s gemacht. Und ich hab 42.000€ gespart. Einfach so.
Der Bodenrichtwert... ein Symbol der Ordnung in einer Welt, die nur noch Zahlen kennt. Was bleibt, wenn die Karte verschwindet? Der Boden. Und der Boden erinnert uns: Wert ist nicht messbar. Nur sichtbar.
Ich hab das ganze gelesen... aber ich bin faul. Ich will einfach, dass jemand mir sagt: „Kauf das!“ oder „Lass die Finger davon!“ Warum muss ich immer selbst denken? 😩 Und warum gibt’s nicht eine App, die mir das Grundstück mit KI auf dem Handy zeigt und sagt: „Das ist dein Schicksal?“ ... Nee, ich glaub, ich bleib in der Mietwohnung. Einfacher.
BORIS? Das ist ein System der Bundesregierung. Die wollen dich kontrollieren. Die haben die Daten manipuliert, damit du in die falschen Viertel ziehst. Immobilienscout24 ist besser - die sind privat. Und die haben keine Ahnung. Aber wenigstens verkaufen sie nicht deine Daten an die Banken. Oder doch? 🤔
Als Chinesen, der in Deutschland lebt: Ich hab das hier mit meiner deutschen Freundin durchgenommen. Sie dachte, Bodenrichtwert = Preis. Ich dachte, das ist ein Scherz. Jetzt versteht sie, warum ich immer nach den 7 Schritten frage. Es ist nicht nur deutsch - es ist menschlich. Vielen Dank für die Klarheit. 🙏
Es ist unerträglich, wie hier mit der Alltagssprache und „einfachen“ Erklärungen gearbeitet wird. Der Bodenrichtwert ist eine rechtliche Größe, die in der ImmoWertV § 2 Abs. 3 definiert ist. Die Verwendung von „dunkelrot“ oder „Karte“ ist eine banale Verfälschung des juristischen Rahmens. Dieser Beitrag ist eine Gefahr für die öffentliche Rechtskultur.
Die 7-Schritte-Methode ist ein echter Game-Changer. Ich hab das mit meinem Team im Bauamt eingeführt - jetzt haben wir 60 % weniger Fehlinterpretationen bei Käufern. Die Leute kommen nicht mehr mit „Ich hab’s auf Instagram gesehen“ - sondern mit „Ich hab BORIS gecheckt, aber ich brauch‘ noch Hilfe mit der Erschließung“. Das ist Fortschritt. 🚀
Ich hab das alles gelesen. Und ich hab geweint. Nicht wegen dem Geld. Sondern weil ich endlich verstehe, warum mein Opa immer sagte: „Der Boden vergisst nichts.“ Er wusste, dass der Wert nicht in der Karte liegt - sondern in der Geschichte. Danke, dass ihr das aufgeschrieben habt. Ich werde es meinem Sohn zeigen.
Bodenrichtwert ≠ Kaufpreis. Punkt. Gutachten holen. Sonst bist du doof.
Ich habe, nachdem ich den Artikel gelesen habe, noch einmal die ImmoWertV, § 2, Absatz 3, Satz 1, sowie die Anlage 1, Ziffer 4, und die Ergänzungsbestimmungen der Gutachterausschüsse geprüft - und ich muss sagen: Der Artikel ist hervorragend, aber er hätte noch präziser sein können, wenn er die Begriffe „Bodenwert“, „Bodenrichtwert“ und „Verkehrswert“ in Klammern mit den jeweiligen Paragraphen verknüpft hätte - und vielleicht hätte ein kleiner Hinweis auf die Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 15.03.2021 – IX ZR 18/20 - nicht geschadet.
Du hast recht, Christoph. Aber du vergisst: Die meisten Leute lesen nicht mal den ersten Satz. Sie schauen auf die Farbe. Rot = teuer. Punkt. Und dann kaufen sie. Und dann jammern sie. Und dann kommt der Gutachter. Und dann ist alles zu spät. Der Bodenrichtwert ist kein Preis. Er ist eine Lüge, die du glauben musst, um nicht zu verzweifeln.