Wenn Sie Ihre Immobilie modernisieren, denken Sie vielleicht zuerst an die Kosten für neue Fenster, Dämmung oder eine Wärmepumpe. Doch die wahren Kosten liegen oft woanders: bei den Nebenkosten. Planung, Statik, Genehmigungen, Bauleitung, Umleitungen von Leitungen - all das zählt dazu. Und das ist nur die halbe Wahrheit. Denn wenn Sie staatliche Förderungen nutzen, müssen Sie genau wissen, wie viel davon auf Ihre Nebenkosten entfällt. Sonst rechnen Sie falsch - und am Ende bleibt weniger übrig, als Sie dachten.
Was genau zählt zu den Nebenkosten bei einer Modernisierung?
Nebenkosten sind nicht das, was man direkt sieht. Sie sind die unsichtbaren Kosten, die hinter jeder Sanierung stecken. Für eine Dachdämmung zahlen Sie nicht nur für die Isolierplatten. Sie zahlen auch für den Architekten, der die Statik prüft, für den Bauingenieur, der die Leitungen umplant, für die Baubegleitung, die den Terminplan hält, und für die Genehmigungen, die die Behörde braucht. In manchen Fällen machen diese Kosten bis zu 30 Prozent der Gesamtsanierungskosten aus. Das ist kein kleiner Betrag - das ist ein großer Teil Ihres Budgets.Ein Beispiel: Sie planen eine Fassadendämmung für 40.000 Euro. Dazu kommen 8.000 Euro für Planung, Genehmigung und Bauleitung. Das sind 20 Prozent Nebenkosten. Jetzt kommen die Förderungen ins Spiel. Die KfW zahlt 20 Prozent der förderfähigen Kosten als Zuschuss. Aber: Gilt das auch für die 8.000 Euro Nebenkosten?
Ja - aber nur teilweise. Die KfW und BAFA berücksichtigen Nebenkosten nur, wenn sie direkt mit der förderfähigen Maßnahme verbunden sind. Das heißt: Die Kosten für die Statik, die für die Dämmung nötig ist, zählen mit. Die Kosten für eine neue Terrassentreppe, die Sie nebenbei bauen lassen, zählen nicht. Hier liegt der häufigste Fehler: Eigentümer rechnen alle Baukosten als förderfähig ein - und verlieren dann Geld, weil die Förderstelle nur einen Teil akzeptiert.
Wie viel Förderung bekommen Sie wirklich?
Die Förderlandschaft in Deutschland ist komplex. Es gibt bundesweite Programme der KfW und BAFA, aber auch landesweite Förderungen wie in Bayern oder Nordrhein-Westfalen. Jedes hat andere Regeln.Die KfW-Förderung für energetische Sanierung (Programm 151) zahlt bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten als Zuschuss - maximal 48.000 Euro pro Gebäude. Aber: Nur die Kosten für die Maßnahme selbst zählen. Dämmung? Ja. Fenster? Ja. Heizung? Ja. Planung? Nur, wenn sie explizit zur Sanierung gehört. Und selbst dann nur bis zu einem bestimmten Anteil.
Die BAFA-Förderung ist anders. Für den hydraulischen Abgleich Ihrer Heizung gibt es 300 Euro Zuschuss - unabhängig von den Nebenkosten. Für den Fensteraustausch zahlt die KfW 15 Prozent der Kosten, maximal 10.000 Euro. Hier zählen nur die Kosten für die Fenster selbst, nicht die Kosten für den alten Rahmen abzubauen oder die neue Abdichtung zu installieren - es sei denn, das ist Teil der förderfähigen Leistung.
Wichtig: Die Förderung wird immer auf die förderfähigen Kosten berechnet. Das sind nicht alle Kosten. Das sind nur die, die im Förderprogramm explizit aufgeführt sind. In der Praxis liegen die förderfähigen Kosten bei 75 bis 85 Prozent der Gesamtkosten. Der Rest - oft Nebenkosten - bleibt auf Ihrem Konto.
Wie rechnen Sie Förderung und Nebenkosten richtig gegeneinander?
Es gibt eine klare Methode. Sie brauchen nur fünf Schritte.- Listen Sie alle Kosten auf. Dazu gehören: Material, Arbeitslohn, Planung, Genehmigungen, Bauleitung, Umleitungen, Abbruch, Entsorgung. Alles, was mit der Sanierung zu tun hat.
- Identifizieren Sie die förderfähigen Kosten. Nutzen Sie den Förderkompass des BMWK. Er listet auf, welche Maßnahmen für welche Programme förderfähig sind. Dämmung? Ja. Fenster? Ja. Heizung? Ja. Bauleitung? Nur, wenn sie für die förderfähige Maßnahme nötig ist.
- Rechnen Sie die Förderung aus. Für jede Maßnahme: KfW-Zuschuss = 20 % der förderfähigen Kosten (max. 60.000 € für Dämmung). BAFA-Zuschuss = 300 € für hydraulischen Abgleich. KfW-Darlehen mit 1 % Zins? Dann rechnen Sie die Zinsersparnis mit ein.
- Subtrahieren Sie die Förderung von den Gesamtkosten. Gesamtkosten minus Förderung = Ihre tatsächliche Belastung.
- Prüfen Sie: Sind die Nebenkosten noch tragbar? Wenn Ihre Nebenkosten 25.000 Euro betragen und Sie nur 10.000 Euro Förderung bekommen, bleibt ein großer Rest. Dann fragen Sie: Kann ich das mit einem Darlehen stemmen? Oder sollte ich die Maßnahme teilen?
Ein Beispiel aus der Praxis: Eine Familie sanierter ihr Einfamilienhaus. Gesamtkosten: 85.000 Euro. Davon 20.000 Euro Nebenkosten. Fördersumme: 35.000 Euro (KfW-Zuschuss + BAFA-Zuschuss). Ihre tatsächliche Belastung: 50.000 Euro. Ohne Förderung wären es 85.000 Euro gewesen. Aber: Sie haben 20.000 Euro Nebenkosten, die nicht voll gefördert werden. Das ist der versteckte Kostenblock. Wer das nicht sieht, glaubt, er spart 35.000 Euro - und ist später überrascht, dass er trotz Förderung noch 50.000 Euro zahlen muss.
Warum viele Sanierungen scheitern - und wie Sie es vermeiden
Die größte Hürde ist nicht das Geld. Es ist die Bürokratie. Laut einer Studie der Verbraucherzentrale scheitern 37 Prozent der Anträge, weil die Unterlagen unvollständig sind. Oder weil die Nebenkosten falsch zugeordnet wurden.Die häufigsten Fehler:
- Man rechnet alle Baukosten als förderfähig ein - dabei zählen nur die, die im Programm stehen.
- Man vergisst, dass die Förderung nur für die Maßnahme gilt, nicht für das gesamte Haus.
- Man stellt den Antrag zu spät. KfW verlangt: Antrag spätestens 6 Monate vor Baubeginn. BAFA: innerhalb von 3 Monaten nach Abschluss.
- Man unterschätzt die Nebenkosten. Planung und Genehmigungen sind oft teurer als gedacht.
Die Lösung? Eine staatlich geförderte Energieberatung. Die BAFA übernimmt bis zu 80 Prozent der Kosten dafür - also nur 20 Prozent zahlen Sie selbst. Die Beraterin oder der Berater prüft Ihre Pläne, sagt Ihnen, welche Kosten förderfähig sind, und hilft Ihnen, die Anträge richtig auszufüllen. In 73 Prozent der Fälle verbessert das die Förderhöhe deutlich. Das ist kein Luxus - das ist eine Investition in Ihre Richtigkeit.
Was ändert sich 2024 und 2025?
Ab Januar 2024 gilt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG). Das bringt Änderungen:- Die Förderung für Wärmepumpen steigt von 1.500 auf 2.500 Euro Zuschuss.
- Die Dämmförderung steigt von 15 auf 20 Prozent der Kosten.
- Bei denkmalgeschützten Gebäuden steigt die steuerliche Abschreibung von 9 auf 12 Prozent.
Aber: Auch die Bürokratie wird schwerer. Die Antragsunterlagen werden um 23 Prozent umfangreicher. Das bedeutet: Mehr Papierkram. Mehr Zeit. Mehr Fehler.
Im dritten Quartal 2024 soll ein neues Bund-Länder-Förderportal online gehen. Dann können Sie alle 47 Förderprogramme an einem Ort beantragen. Das wird einfacher. Aber: Es wird nicht schneller. Die Bearbeitungszeit bleibt bei durchschnittlich 12 Wochen.
Was bedeutet das für Mieter?
Wenn Sie Eigentümer eines Mehrfamilienhauses sind: Ihre Mieter zahlen die Modernisierungsumlage. Ohne Förderung: 11,2 Cent pro Quadratmeter und Monat. Mit Förderung: nur 9,1 Cent. Das sind 2,1 Cent weniger - also 252 Euro pro Jahr bei 100 Quadratmetern.Das ist nicht nur fair - das ist entscheidend. Denn wenn die Umlage zu hoch wird, ziehen Mieter aus. Dann haben Sie Leerstand. Und kein Einkommen. Förderungen helfen nicht nur Ihnen - sie halten Ihre Mieter.
Und für einkommensschwache Haushalte ist das besonders wichtig. Studien zeigen: Bei Nutzung von Förderungen werden diese Haushalte um 38 Prozent stärker entlastet als einkommensstarke. Das ist kein Zufall. Das ist Politik. Und sie funktioniert.
Was tun, wenn die Förderung nicht reicht?
Wenn Sie trotz Förderung noch zu viel zahlen müssen, haben Sie drei Optionen:- Teilen Sie die Sanierung. Machen Sie erst die Dämmung. Dann in zwei Jahren die Fenster. So verteilen Sie die Kosten.
- Nutzen Sie KfW-Darlehen. Mit 0,75 bis 1,12 Prozent Zinsen sind sie günstiger als Bankkredite mit 3,8 Prozent. Bei 50.000 Euro über 20 Jahre sparen Sie 28.500 Euro Zinsen.
- Suchen Sie nach Landesförderungen. Bayern zahlt bis zu 300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. NRW bietet Darlehen bis 75.000 Euro. Die sind oft besser als die bundesweiten Programme.
Wichtig: Vergleichen Sie nicht nur die Zinsen. Vergleichen Sie die Netto-Belastung - also: Gesamtkosten minus Förderung. Das ist der echte Preis.
Frequently Asked Questions
Sind Nebenkosten überhaupt förderfähig?
Ja - aber nur, wenn sie direkt mit einer förderfähigen Maßnahme verbunden sind. Das heißt: Planung, Statik, Bauleitung und Genehmigungen zählen, wenn sie für die Dämmung, Fenster oder Heizung nötig sind. Kosten für Nebenarbeiten wie eine neue Terrasse oder ein neues Treppenhaus zählen nicht.
Wie viel Förderung bekomme ich für eine Dachdämmung?
Für die Dämmung von Dach, Wand oder Kellerdecke gibt es einen Zuschuss von bis zu 20 Prozent der Kosten. Der Höchstbetrag liegt bei 60.000 Euro pro Gebäude. Das ist der höchste Zuschuss, den es für eine einzelne Maßnahme gibt.
Kann ich mehrere Förderprogramme kombinieren?
Ja - und das ist oft die beste Strategie. Die häufigste Kombination ist das KfW-Programm 151 (Energieeffizient Sanieren) mit dem BAFA-Zuschuss für den hydraulischen Abgleich. Diese Kombination steigert die Effektivität um durchschnittlich 22 Prozent. Viele Eigentümer verpassen diese Chance, weil sie nicht wissen, dass es erlaubt ist.
Was passiert, wenn ich den Antrag zu spät stelle?
Wenn Sie den Antrag nach Baubeginn stellen, verlieren Sie die Förderung. KfW verlangt: Antrag spätestens 6 Monate vor Baubeginn. BAFA für Heizungsoptimierung: innerhalb von 3 Monaten nach Abschluss. Es gibt keine Ausnahmen. Planen Sie früh - und dokumentieren Sie alles.
Warum werden viele Anträge abgelehnt?
Die häufigsten Gründe: unvollständige Unterlagen, falsche Klassifizierung von Kosten (z. B. Nebenkosten als förderfähig eingereicht), oder fehlende Nachweise wie Rechnungen oder Gutachten. 37 Prozent der potenziellen Antragsteller verzichten ganz, weil sie die Bürokratie für zu kompliziert halten. Eine Energieberatung reduziert dieses Risiko um 73 Prozent.
