Zweckentfremdungsverbot bei Wohnungen: Bußgelder und Ausnahmen in Deutschland 2026

Was ist eigentlich ein Zweckentfremdungsverbot?

Ein Zweckentfremdungsverbot verbietet es, Wohnungen für etwas anderes als zum Wohnen zu nutzen. Das klingt einfach - aber in der Praxis ist es kompliziert. In Städten wie Berlin, Hamburg oder München wird Wohnraum knapp. Viele Eigentümer verkaufen oder vermieten ihre Wohnungen als Ferienunterkünfte, machen aus ihnen Büros oder lassen sie jahrelang leer stehen. Das nimmt Wohnraum den Menschen, die wirklich dort leben wollen. Deshalb haben viele Städte und Bundesländer Gesetze erlassen, die genau das verbieten.

Die Idee ist klar: Wohnungen sollen Wohnungen bleiben. Nicht Hotels. Nicht Büros. Nicht Lagerplätze. Und schon gar nicht leere Hohlräume, die nur den Wert der Immobilie steigern, aber niemandem helfen.

Wann gilt eine Wohnung als zweckentfremdet?

Es gibt keine einheitliche Regelung für ganz Deutschland. Jede Stadt und jedes Bundesland hat eigene Regeln. Aber es gibt einige gemeinsame Muster.

• Wenn eine Wohnung länger als drei Monate leer steht - das gilt in Berlin seit 2018. In anderen Städten wie Niedersachsen sind es noch sechs Monate.
• Wenn sie mehr als zehn Wochen im Jahr als Ferienwohnung vermietet wird - also auf Airbnb, Booking.com oder ähnlichen Plattformen.
• Wenn mehr als die Hälfte der Fläche für gewerbliche Zwecke genutzt wird - zum Beispiel als Büro, Studio oder Laden.
• Wenn die Wohnung abgerissen wird, ohne dass ein neues Wohngebäude folgt.

Ein Gericht in Berlin hat sogar entschieden: Wer Wohnungen an Unternehmen vermietet, damit diese dort kurzfristig Mitarbeiter unterbringen - etwa für Geschäftsreisen -, handelt ebenfalls zweckentfremdet. Denn dann steht die Wohnung nicht mehr dem lokalen Wohnungsmarkt zur Verfügung. Das ist kein Wohnraum mehr - das ist ein temporäres Quartier.

Wie hoch sind die Bußgelder?

Die Strafen sind kein Pappenstiel. Sie variieren stark - je nachdem, wo du lebst.

• In Berlin können Bußgelder bis zu 500.000 Euro betragen. Das ist das höchste Bußgeld in Deutschland. Die Stadt hat seit 2014 über 1.800 Verfahren eingeleitet - allein 2022 waren es 412 abgeschlossene Fälle.
• In Hamburg sind ebenfalls hohe Strafen möglich - bis zu 500.000 Euro.
• In Rheinland-Pfalz liegt die Obergrenze bei 50.000 Euro.
• In München und anderen Städten sind die Beträge oft niedriger, aber die Kontrollen werden immer strenger.

Die Höhe des Bußgeldes hängt von mehreren Faktoren ab: Wie lange ist die Wohnung schon zweckentfremdet? Wie viele Wohnungen betreffen? Hat der Eigentümer versucht, die Regelung zu umgehen? Und: Ist es eine Wiederholungstat?

Die meisten Bußgelder werden gegen Ferienvermieter verhängt. Laut dem Berliner Mieterverein machten 63 % aller Verfahren im Jahr 2022 Airbnb-ähnliche Vermietungen aus. Das ist der Hauptgrund für die Gesetze.

Was ist erlaubt? Ausnahmen vom Verbot

Es gibt nicht nur Verbote - es gibt auch Ausnahmen. Und die sind wichtig.

• Öffentliche Interessen: Wenn du deine Wohnung in eine Kindertagesstätte, einen Sozialtreff oder eine Beratungsstelle umwandelst, kannst du eine Genehmigung bekommen. Das dient dem Gemeinwohl.
• Private Notlagen: Wenn du mit den Mieteinnahmen aus einer anderen Nutzung deinen Lebensunterhalt findest - etwa weil du arbeitslos bist oder eine schwere Krankheit hast -, kann das eine Ausnahme rechtfertigen.
• Unverschuldeter Leerstand: Wenn du trotz aller Bemühungen keinen Mieter findest - etwa weil die Wohnung renoviert werden muss und du keine Mieter finden kannst -, ist das kein Verstoß. Du musst aber nachweisen, dass du aktiv suchst.
• Ersatzwohnraum: Wenn du eine Wohnung in ein Büro umwandelst, aber gleichzeitig eine andere Wohnung als Ersatz für den Wohnraum bereitstellst - zum Beispiel durch Bau oder Kauf -, kann die Behörde die Genehmigung erteilen.
• Alte Gebäude: In München gilt das Verbot nicht für Räume, die vor dem 1. Januar 1972 schon nicht als Wohnraum genutzt wurden. Das ist eine historische Ausnahme.

Wichtig: Eine Genehmigung musst du vorher beantragen. Nicht danach. Wer erst nach der Umwandlung fragt, riskiert ein Bußgeld - und muss die Wohnung wieder in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen.

Wie läuft die Kontrolle ab?

Die Behörden prüfen nicht ständig alle Wohnungen. Sie reagieren oft auf Hinweise - von Nachbarn, Mietern oder Mietervereinen. Aber sie nutzen auch digitale Tools.

Seit Januar 2024 muss jeder, der in Berlin eine Ferienwohnung anbietet, eine Registriernummer beantragen. Diese Nummer muss in jeder Anzeige auf Airbnb, Booking.com oder anderen Plattformen erscheinen. Die Behörden scannen diese Plattformen automatisch. Wer ohne Nummer vermietet, wird sofort erkannt.

Einige Städte schicken auch Mitarbeiter vorbei, um zu prüfen, ob in einer Wohnung tagsüber Betten stehen, ob Mülltonnen von Feriengästen abgeholt werden oder ob die Briefkästen nur mit Namen von Touristen gefüllt sind.

Es gibt auch digitale Nachweise: Wer eine Wohnung als Hauptwohnsitz nutzt, muss in der Meldebehörde angemeldet sein. Wer nur kurzfristig da ist, bleibt oft ungemeldet - und das ist ein Warnsignal.

Was passiert, wenn du ein Bußgeld bekommst?

Ein Bußgeldbescheid kommt meist per Post. Du hast dann in der Regel vier Wochen Zeit, dich zu äußern - oder Einspruch einzulegen.

Wenn du denkst, du bist nicht schuldig - etwa weil du die Wohnung nur für drei Monate renovieren lässt -, musst du Beweise liefern: Rechnungen, Bauverträge, Mietverträge für Ersatzwohnungen. Ohne Dokumente hast du kaum Chancen.

Wenn du den Bescheid nicht anfechtet, musst du zahlen. Und du musst die Wohnung wieder in den ursprünglichen Zustand bringen. Das heißt: Du musst sie wieder als Wohnung vermieten - oder selbst einziehen. Sonst droht ein weiteres Bußgeld.

Einige Eigentümer versuchen, die Behörden zu täuschen - etwa indem sie die Wohnung als „Dienstwohnung“ ausweisen, obwohl sie an Fremde vermieten. Das ist kein Trick - das ist Betrug. Und der wird mit höheren Strafen belegt.

Was ändert sich in Zukunft?

Die Bundesregierung plant eine bundeseinheitliche Definition von Zweckentfremdung. Das soll die Wirrwarr aus 16 verschiedenen Landesgesetzen beenden. Bislang ist das Verbot in Berlin strenger als in Bayern, in Hamburg strenger als in Sachsen. Das ist unlogisch - und schwer für Eigentümer, die mehrere Immobilien in verschiedenen Städten haben.

Gleichzeitig klagt die Immobilienlobby vor dem Bundesverfassungsgericht gegen das Berliner Gesetz. Sie sagt: Das Verbot greift zu stark in das Eigentumsrecht ein. Die Entscheidung wird erst 2024 oder 2025 erwartet.

Experten sind sich einig: Die Tendenz geht klar in Richtung strengerer Regeln. 78 % der deutschen Großstädte mit über 100.000 Einwohnern haben einen angespannten Wohnungsmarkt - das heißt: weniger als 3 % Leerstand. Das ist kritisch. Und das wird sich nicht ändern, solange die Bevölkerung wächst und weniger Neubau entsteht.

Was solltest du tun, wenn du eine Wohnung hast?

1. Prüfe deine Stadt: Gehe auf die Website deines Bezirksamts oder deiner Stadtverwaltung. Suche nach „Zweckentfremdungsverbot“ oder „Wohnraumnutzung“. Dort findest du die genauen Regeln.
2. Überprüfe deine Nutzung: Verwendest du die Wohnung als Ferienwohnung? Ist sie länger als drei Monate leer? Wird sie für gewerbliche Zwecke genutzt?
3. Beantrage eine Genehmigung, wenn nötig: Nicht warten. Nicht hoffen. Wenn du unsicher bist - melde dich bei der Behörde. Besser ein Antrag, der abgelehnt wird, als ein Bußgeld, das du nicht bezahlen kannst.
4. Dokumentiere alles: Wenn du renovierst, bewahre Rechnungen auf. Wenn du keinen Mieter findest, speichere deine Suchanzeigen. Wenn du Ersatzwohnraum bereitstellst, halte Verträge fest.
5. Vermeide Risiken: Wenn du eine Wohnung auf Airbnb vermietest - auch nur für ein paar Wochen im Jahr -, ist das in vielen Städten illegal. Du kannst nicht einfach „mal eben“ etwas dazuverdienen. Das kann dich teuer zu stehen kommen.

Ein Zweckentfremdungsverbot ist kein Angriff auf Eigentümer. Es ist eine Notwendigkeit. In einer Stadt, in der Familien keine Wohnung finden, weil ihre Nachbarn sie als Ferienhaus nutzen, ist das kein fairer Markt. Das Gesetz will Gerechtigkeit - nicht Unterdrückung.