Stellen Sie sich vor: Sie haben Ihr Traumhaus gefunden, den Kaufvertrag unterschrieben und die Schlüssel in Händen. Ein Jahr später kommt ein Brief von der Stadt - mit einer Rechnung über 15.000 Euro. Für etwas, das Sie nicht gekauft haben. Für etwas, das Sie nicht wussten, dass es existiert. Das ist kein Einzelfall. Tausende deutsche Immobilienbesitzer erleben jedes Jahr genau das: Erschließungsbeiträge und Anliegerkosten, die sie völlig unvorbereitet treffen. Und oft kommt die Rechnung zu spät - nachdem der Verkäufer längst weg ist und der Notar nichts gesagt hat.
Was genau sind Erschließungsbeiträge?
Erschließungsbeiträge sind eine kommunale Abgabe, die Grundstückseigentümer zahlen müssen, wenn ihre Straße, ihr Weg oder ihre Versorgungsleitungen (Wasser, Abwasser, Strom) erstmalig gebaut oder erneuert werden. Die gesetzliche Grundlage ist das Baugesetzbuch (BauGB), genauer § 127 bis § 134. Es geht nicht um Steuern, sondern um eine Kostenbeteiligung. Die Gemeinde baut eine Straße - und die Anlieger zahlen dafür. Nicht weil sie es wollen, sondern weil sie davon profitieren. Das nennt man den „besonderen Vorteil“: Ihre Immobilie wird zugänglich, wertvoller, nutzbar.
Doch hier liegt das Problem: Die Kosten werden nicht beim Bau berechnet, sondern oft erst Jahre später. Die Stadt macht erst dann die Abrechnung, wenn alle Arbeiten endgültig abgeschlossen sind - und das kann bis zu acht Jahre nach dem Kauf Ihres Hauses sein. Und wenn Sie nicht wissen, dass es diese Kosten gibt, sind Sie völlig aufgeschmissen.
Wie werden die Kosten berechnet?
Es gibt keine einheitliche Formel, aber es gibt klare Regeln. Die meisten Gemeinden berechnen die Beiträge nach der Grundstücksfläche - nicht mehr nach der Straßenfrontlänge, wie früher. Ein eingeschossiges Haus zahlt mit einem Faktor von 1, ein zweigeschossiges mit 1,3, ein dreigeschossiges mit 1,5. Das bedeutet: Je höher Ihr Haus, desto mehr müssen Sie zahlen. Ein Grundstück von 500 Quadratmetern mit zweigeschossigem Bau wird als 650 Quadratmeter gewertet.
Die Gesamtkosten variieren stark. In Schwaebisch Hall lag der Betrag 2023 bei etwa 11.300 Euro für ein durchschnittliches Baugrundstück - das sind rund 22,60 Euro pro Quadratmeter. In anderen Städten sind es 30, 40 oder sogar 50 Euro pro Quadratmeter. In manchen Fällen kommen 20.000 Euro oder mehr zusammen - besonders in Großstädten mit teuren Infrastrukturprojekten.
Wichtig: Die Gemeinde muss mindestens 10 % der Kosten selbst tragen. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Aber 90 % können auf die Anlieger abgewälzt werden. Und viele Kommunen nutzen das aus - besonders wenn sie unter finanziellen Engpässen stehen.
Anliegerkosten vs. Erschließungsbeiträge: Was ist der Unterschied?
Das ist eine der häufigsten Verwechslungen. Erschließungsbeiträge fallen nur bei der erstmaligen Herstellung einer Straße an. Wenn die Straße 1970 gebaut wurde und 2024 erneuert wird, ist das keine Erschließung - das ist eine Sanierung. Und dafür gibt es Anliegerbeiträge.
Und hier kommt die große Überraschung: In vielen Bundesländern - vor allem in Nordrhein-Westfalen - sind diese Anliegerbeiträge für Sanierungen abgeschafft. Das heißt: Wenn Ihre Straße 2024 neu asphaltiert wird, müssen Sie in NRW nichts zahlen. Aber in Bayern, Baden-Württemberg oder Sachsen? Da zahlen Sie trotzdem. Und oft ohne Vorwarnung.
Das führt zu einem riesigen regionalen Chaos. Ein Haus in München kann 18.000 Euro Erschließungskosten haben, ein identisches Haus in Köln - null. Und wenn Sie später umziehen, wissen Sie es nicht. Der Kaufvertrag sagt nichts dazu. Der Notar sagt nichts dazu. Und dann - plötzlich - die Rechnung.
Warum wissen so viele Käufer nichts davon?
Ein Grund ist die fehlende Transparenz. Die Stadt hat den Bescheid noch nicht verschickt. Der Verkäufer hat ihn nie bekommen - oder hat ihn ignoriert. Der Notar hat es nicht erwähnt. Und der Immobilienmakler? Der will den Verkauf abschließen, nicht den Käufer erschrecken.
Doch seit dem BGH-Urteil vom 15. März 2022 ist klar: Notare haben eine Beratungspflicht. Sie müssen auf mögliche Erschließungsbeiträge hinweisen. Doch eine Umfrage der Deutschen Anwaltauskunft aus 2024 zeigt: Nur 43 % der Käufer haben diese Information vor Vertragsunterzeichnung erhalten. Das ist kein Zufall. Das ist System.
Manche Städte verschleppen die Erhebung bewusst. Sie warten, bis das Haus verkauft ist. Dann schicken sie die Rechnung an den neuen Eigentümer. Rechtlich ist das erlaubt - moralisch? Fragwürdig. Und es passiert häufiger, als man denkt. Auf Immobilienscout24 berichteten 68 % der Nutzer, die unerwartete Nachforderungen erhielten, von Beträgen über 12.500 Euro. 32 % hatten sogar mehr als 20.000 Euro zu zahlen.
Wie können Sie sich schützen?
Es gibt drei konkrete Schritte - und jeder von ihnen kann Ihnen Tausende Euro ersparen.
- Frühzeitig den Erschließungsstatus anfordern - Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, gehen Sie zum zuständigen Bauamt und fragen nach dem „Erschließungsstatus“ Ihres Grundstücks. Ist die Straße bereits erschlossen? Wurde sie in den letzten vier Jahren erneuert? Gibt es einen laufenden Bescheid? Die Bearbeitungszeit liegt bei durchschnittlich 14 Tagen - in Berlin bis zu 28. Aber es lohnt sich. Ein „ebf“ (erschließungsbeitragsfrei) auf der Bodenrichtwertkarte ist Ihr bester Freund.
- Klausel im Kaufvertrag verankern - Vereinbaren Sie schriftlich: „Alle Erschließungsbeiträge, die vor dem Kaufdatum entstanden sind, haftet der Verkäufer.“ Ohne diese Klausel sind Sie der Dumme. Selbst wenn der Verkäufer sagt: „Ich weiß nichts davon“ - rechtlich zählt nur, was im Vertrag steht. Ein Anwalt kann Ihnen eine Standardklausel erstellen. Das kostet 150 Euro - und erspart Ihnen 15.000.
- Ratenzahlung beantragen - sofort - Wenn die Rechnung kommt, zahlen Sie nicht alles auf einmal. Die Gemeinde muss Ratenzahlung erlauben, wenn Sie sie beantragen. Die Verwaltungsgerichte haben das mehrfach bestätigt. In Köln wurde 2022 eine Ratenzahlung über 5 Jahre anerkannt. Fragen Sie nicht nach der Rechnung - fragen Sie vorher. Die Verwaltung hat kein Interesse an Ihrer Pleite. Sie will Ihr Geld - aber nicht, dass Sie pleitegehen.
Was ist mit der Verjährungsfrist?
Die Rechtsfrist ist einfach: Erschließungsbeiträge verjähren nach vier Jahren ab der endgültigen Fertigstellung der Anlage. Aber - und das ist entscheidend - es geht nicht um die provisorische Inbetriebnahme. Es geht um die endgültige, offizielle Fertigstellung. Wenn die Straße 2018 angefangen wurde, 2020 provisorisch genutzt wurde und erst 2023 mit Bordsteinen, Lichtmasten und Kanalisation endgültig fertig wurde, dann beginnt die Frist erst 2023. Und wenn die Stadt 2027 die Rechnung schickt? Dann ist sie verjährt - und Sie müssen nichts zahlen.
Doch viele Kommunen ignorieren das. Sie schicken Rechnungen, die schon drei Jahre alt sind. Und wenn Sie nicht Bescheid wissen, zahlen Sie. Deshalb: Bewahren Sie alle Unterlagen auf. Und fragen Sie immer nach dem genauen Fertigstellungstermin. Nicht nach dem Baubeginn. Nach der endgültigen Fertigstellung.
Was passiert, wenn Sie es nicht zahlen?
Die Gemeinde kann eine Zwangsvollstreckung einleiten. Das heißt: Ein Grundbuchpfandrecht wird eingetragen. Sie können Ihre Immobilie nicht mehr verkaufen, ohne die Rechnung zu begleichen. Oder die Stadt verlangt die Zahlung direkt von der Bank, wenn Sie das Haus verkaufen. Das ist kein Spiel. Das ist Recht. Und es ist brutal.
Es gibt aber auch Gegenwehr. Im Jahr 2023 wurden 1.247 Klagen gegen Erschließungsbeiträge beim Bundesverwaltungsgericht eingereicht - ein Anstieg von fast 30 % gegenüber 2022. Die meisten Fälle betrafen unklare Berechnungen, fehlende Hinweise oder verjährtete Forderungen. Und viele wurden gewonnen.
Was ändert sich in Zukunft?
Die Bundesregierung hat eine Reform geplant - aber sie kommt nicht. Der Koalitionsvertrag von 2021 versprach Entlastung für private Hausbesitzer. Doch der Entwurf vom September 2024 ist stillschweigend verschwunden. Die Kommunen wehren sich. Der Deutsche Gemeindebund lehnt eine Obergrenze von 25.000 Euro pro Grundstück mit 78 % ab. Die Stadtverwaltungen brauchen das Geld. Für Straßen, für Abwasser, für Radwege.
Aber es gibt Hoffnung. München hat ein digitales Portal eingeführt - die Bearbeitungszeit sank von 42 auf 14 Tage. Die Transparenz steigt. Und das Bundesverfassungsgericht hat im Mai 2024 klargestellt: Die Kostenverteilung muss „nachvollziehbar und transparent“ sein. Das ist ein Signal. Und es wird dazu führen, dass immer mehr Städte ihre Prozesse überarbeiten.
Was können Sie heute tun?
Wenn Sie gerade eine Immobilie suchen: Machen Sie den Erschließungsstatus zur Pflicht. Wie eine Hausbesichtigung. Wie die Baufinanzierung. Wie die Schadstoffprüfung. Es ist kein Extra. Es ist ein Muss.
Wenn Sie schon Eigentümer sind und eine Rechnung bekommen haben: Prüfen Sie den Fertigstellungstermin. Prüfen Sie die Berechnung. Fragen Sie nach Ratenzahlung. Und wenn Sie unsicher sind - holen Sie sich einen Anwalt für Baurecht. Einmal 300 Euro investiert, spart Ihnen 15.000 Euro.
Die Erschließungsbeiträge werden nicht verschwinden. Aber Sie können verhindern, dass sie Sie überraschen. Und das ist der einzige Weg, wie Sie heute sicher bleiben - in einer Welt, in der die Stadt Ihre Straße baut - und Sie die Rechnung zahlen.
