Im Jahr 2025 steht fast jeder, der eine Immobilie kauft oder baut, vor derselben Frage: Soll ich eine 5-, 10-, 15- oder sogar 20-jährige Zinsbindung wählen? Die Antwort ist nicht einfach, denn sie hängt nicht nur vom aktuellen Zinssatz ab, sondern von deiner Lebenssituation, deinem Risikoverhalten und deiner Planungssicherheit. Die Zinsbindung ist der längste und wichtigste Vertrag in deiner Baufinanzierung. Sie bestimmt, wie viel du monatlich zahlst - und ob du in zehn Jahren plötzlich mit einer viel höheren Rate konfrontiert wirst.
Was genau ist eine Zinsbindung?
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem dein Zinssatz festgelegt ist. Du zahlst also für diese Dauer immer denselben Zins - egal, ob die Marktzinsen steigen oder fallen. Typische Laufzeiten sind 5, 10, 15, 20, 25 oder sogar 30 Jahre. Je länger die Bindung, desto höher ist der Zinssatz, den du heute zahlen musst. Aber du bekommst dafür Sicherheit. Und das ist der Kern der Entscheidung: Sicherheit gegen Kosten.
Im November 2025 liegt der Durchschnittszins für eine 10-jährige Zinsbindung bei 3,6 %. Für 5 Jahre sind es rund 3,5 %, für 15 Jahre schon 3,8-3,9 %. Wer eine 20-jährige Bindung wählt, zahlt aktuell etwa 4,1 %. Das klingt nach wenig, aber bei einem Darlehen von 250.000 Euro macht das über die gesamte Laufzeit Tausende Euro aus.
Die Zinsen heute: Was ist normal?
2025 ist kein Jahr mit historisch niedrigen Zinsen wie 2020 oder 2021. Aber es ist auch kein Jahr mit Explosionen wie 2023. Die Zinsen sind stabil - aber höher als vor fünf Jahren. Die durchschnittliche Zinsbindungsdauer bei neuen Krediten ist 2024 bei 11,3 Jahren gelegen. Für 2025 wird sie auf 12,1 Jahre steigen. Das sagt etwas Wichtiges: Die Menschen wählen länger. Warum? Weil sie Angst vor zukünftigen Zinssprüngen haben.
Ein Beispiel: Im Oktober 2024 lag der Zins für eine 10-jährige Bindung bei 3,01 %. Ein Jahr später, im Oktober 2025, liegt er bei 3,35 %. Das ist ein Anstieg von 0,34 Prozentpunkten. Klingt wenig? Bei 250.000 Euro und 2 % Tilgung bedeutet das 40 Euro mehr pro Monat - und über 10 Jahre mehr als 4.800 Euro an zusätzlichen Zinsen. Das ist kein kleiner Betrag.
5 Jahre: Günstig, aber riskant
Wer eine 5-jährige Zinsbindung wählt, zahlt aktuell 3,4-3,6 %. Das ist der günstigste Preis auf dem Markt. Aber er ist auch der riskanteste. Denn in fünf Jahren musst du dich neu finanzieren. Und wer weiß, wie die Zinsen dann stehen? Wenn sie bei 5 % liegen, steigt deine Rate deutlich. Viele, die 2020 oder 2021 eine 5-jährige Bindung abgeschlossen haben, mussten 2025 mit Zinsen von 5,5 % oder mehr rechnen. Das hat viele in eine finanzielle Zwangslage gebracht.
Die einzige Chance, bei einer 5-jährigen Bindung zu gewinnen, ist, wenn du weißt, dass du in fünf Jahren verkaufen oder umschulden wirst. Oder wenn du genug Geld auf der Seite hast, um bei einem Zinsanstieg nachzufinanzieren. Sonst ist es ein Spiel mit dem Feuer.
10 Jahre: Der Kompromiss, den die meisten wählen
Die 10-jährige Zinsbindung ist derzeit der meistgewählte Weg. Warum? Weil sie einen guten Mittelweg bietet. Der Zins liegt bei 3,5-3,7 %. Das ist nur etwas mehr als bei 5 Jahren, aber du hast doppelt so viel Sicherheit. Du musst dich nicht in fünf Jahren mit dem ganzen Stress der Anschlussfinanzierung auseinandersetzen. Du hast Zeit, zu sparen, zu planen, zu warten.
Experten wie Finanztip empfehlen diese Laufzeit ausdrücklich für 2025. Sie nennen sie den "guten Kompromiss zwischen Zinssicherheit und höheren Zinssätzen". Und sie haben recht. Denn: Selbst wenn die Zinsen in zehn Jahren steigen, hast du noch Zeit, dich vorzubereiten. Du kannst deine Tilgung erhöhen, deine Ausgaben senken oder sogar eine kleine Nebenverdienstquelle aufbauen. Die meisten Menschen, die 2025 eine 10-jährige Bindung abschließen, werden sie als kluge Entscheidung betrachten - auch wenn sie heute etwas mehr zahlen.
15 Jahre: Sicherheit für Familien und Langfristler
Wenn du eine Familie hast, eine feste Karriereplanung oder einfach keine Lust auf Zins-Überraschungen, ist die 15-jährige Zinsbindung die beste Wahl. Der Zins liegt aktuell bei 3,8-3,9 %. Das ist 0,2-0,3 Prozentpunkte mehr als bei 10 Jahren. Aber du bekommst 15 Jahre Planungssicherheit. Kein Stress, keine Umzüge, keine Angst vor Zinssprüngen. Du kannst deine Finanzen ruhig planen - für die nächsten 15 Jahre.
Die Nutzerbewertungen auf Trustpilot zeigen es: 15-jährige Bindungen bekommen im Durchschnitt 4,5 von 5 Sternen. Die Kommentare sind eindeutig: "Die 15-jährige Bindung gibt mir Sicherheit für meine Familienplanung." Oder: "Ich brauche Ruhe, nicht Zins-Spiele."
Und es gibt einen weiteren Vorteil: Du kannst nach 10 Jahren kündigen. Das ist ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Das bedeutet: Selbst wenn du eine 15-jährige Bindung abschließt, kannst du nach 10 Jahren wechseln - wenn die Zinsen günstiger sind. Du bist also nicht gefangen. Du hast die Sicherheit - und die Flexibilität.
20 Jahre und länger: Für die ganz Vorsichtigen
Wer eine 20- oder 30-jährige Zinsbindung wählt, zahlt aktuell 4,1-4,4 %. Das ist deutlich teurer. Aber es ist auch die letzte Vorsichtsmaßnahme. Wer in diesem Jahr eine 20-jährige Bindung abschließt, ist bis 2045 vor Zinsschwankungen geschützt. Das ist eine Ewigkeit - und für viele Menschen eine unvorstellbare Zeitspanne.
Einige Nutzer bereuen es. "Ich habe 2023 eine 20-jährige Bindung abgeschlossen und bereue es, da die Zinsen nun fallen und ich nicht wechseln kann", schreibt ein Nutzer auf ImmobilienScout24. Aber das ist kein Grund, sie komplett abzulehnen. Wenn du glaubst, dass die Zinsen langfristig steigen werden - oder wenn du einfach nicht riskieren willst, dass deine Miete in 15 Jahren auf 1.800 Euro klettert - dann ist diese Laufzeit sinnvoll.
Die Commerzbank sagt es klar: "Sichern Sie sich lieber mit einer längeren Zinsbindung von 15 bis 30 Jahren auch langfristig niedrige Zinsen." Und sie hat recht - wenn du die Zinsen für die nächsten 20 Jahre als niedrig ansiehst. Und 2025 ist genau das: ein Niveau, das historisch gesehen noch attraktiv ist.
Wie du die richtige Laufzeit findest
Es gibt keine allgemeingültige Antwort. Aber du kannst deine Entscheidung systematisch treffen. Hier sind drei Schritte:
- Berechne deine Zinsschwelle. Wie hoch müssten die Zinsen in fünf oder zehn Jahren sein, damit sich die längere Bindung lohnt? Bei einem Darlehen von 250.000 Euro und 2 % Tilgung lohnt sich eine 10-jährige Bindung gegenüber einer 5-jährigen, sobald die Anschlusszinsen über 1,15 % liegen. Das ist sehr niedrig. Die meisten Experten erwarten, dass sie über 3 % bleiben - also lohnt sich die längere Bindung.
- Prüfe deine Lebensplanung. Bist du bereit, in 10 Jahren umzuziehen? Hast du Kinder, die bald studieren? Ist deine Karriere stabil? Je mehr Unsicherheit in deinem Leben ist, desto länger sollte die Bindung sein.
- Frage nach Sonderkündigungsrechten. Viele Banken bieten heute an: Nach 10 Jahren kannst du kündigen - auch wenn du eine 15- oder 20-jährige Bindung hast. Das macht längere Laufzeiten viel flexibler. Frag danach - und verhandle.
Was du sonst noch wissen musst
Die Zinsbindung ist nicht alles. Du musst auch auf die Tilgung achten. Die Sparkasse empfiehlt mindestens 2-3 % anfängliche Tilgung. Das klingt nach viel, aber es spart dir Tausende an Zinsen. Wer nur 1 % tilgt, braucht über 40 Jahre, um sein Darlehen abzuzahlen. Wer 3 % tilgt, ist in 30 Jahren fertig - und zahlt deutlich weniger Zinsen.
Auch die Beleihung spielt eine Rolle. Wer 80 % des Wertes finanziert, zahlt etwa 0,1-0,2 Prozentpunkte mehr als wer nur 60 % nimmt. Und wer wenig Eigenkapital hat, zahlt bis zu 0,5 % mehr. Das ist kein kleiner Unterschied.
Und vergiss nicht: Die Zinsen variieren je nach Bank. Sparkassen, Volksbanken, Direktbanken - alle bieten unterschiedliche Konditionen. In strukturschwachen Gebieten sind die Zinsen manchmal niedriger. Vergleiche immer mindestens drei Angebote. Und hole dir ein Angebot für 10 Jahre und eines für 15 Jahre - und vergleiche sie Seite an Seite.
Was Experten sagen - und was du tun solltest
Dr. Klein sagt: "Wählen Sie bei niedrigen Baufinanzierungszinsen eine lange Sollzinsbindung." Das ist genau das, was 2025 gilt. Die Zinsen sind nicht historisch niedrig - aber sie sind noch attraktiv. Und sie werden wahrscheinlich nicht viel weiter fallen.
Hypochart sagt: "Wer sinkende Zinsen erwartet, wählt eine kurze Bindung. Wer steigende Zinsen erwartet, wählt eine lange Bindung." Die Prognosen sagen: Kein großer Einbruch in den nächsten Jahren. Also: lieber länger binden.
Und die wichtigste Regel: Mach keine Entscheidung ohne Beratung. Sprich mit einem unabhängigen Finanzberater. Lass dir die Angebote schriftlich geben. Und vergleiche. Nicht nur den Zinssatz - sondern auch die Kosten, die Tilgung, die Flexibilität. Denn eine Baufinanzierung ist kein Schnäppchen. Sie ist dein größter finanzieller Vertrag - und sie entscheidet über deine Zukunft.
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Personenkommentare
Ich hab 2021 die 5-Jahres-Bindung genommen, weil ich dachte, ich könnte das alles schnell abbezahlen. Jetzt sitz ich hier mit 5,8 % und will nur noch weg. Wer das macht, ist ein Idiot. Punkt.
Die 10-Jahres-Bindung ist der Standard aus gutem Grund. Ich hab 250k, 3,6 %, 2,5 % Tilgung. Bin zufrieden. Kein Grund, mehr zu zahlen, wenn man nicht absolut unsicher ist.
Wer heute eine 5-Jahres-Bindung abschließt, hat keine Ahnung vom Leben. Das ist nicht Finanzplanung, das ist Glücksspiel mit dem eigenen Zuhause. Und dann wundert man sich, wenn man pleite ist.
Deutschland wird bald nur noch von Leuten bewohnt, die ihre Zinsen nicht mehr zahlen können. 15 Jahre? 20 Jahre? Das ist doch Wahnsinn. Ich hab 10 Jahre genommen, weil ich weiß, dass ich in 5 Jahren umziehen werde. Wer nicht flexibel ist, verdient es, zu scheitern.
Die Frage ist nicht, wie lange die Bindung ist, sondern ob du deine Zinsschwelle kennst. Bei 250k und 2% Tilgung lohnt sich 10 Jahre schon ab 1,15% Anschlusszins. Die meisten Leute denken, sie sparen, wenn sie kurz binden. Aber sie zahlen mehr, weil sie nicht planen. Du musst nicht nur den Zinssatz sehen, du musst die Zukunft rechnen. Und die ist nicht niedrig. Sie ist stabil - und das ist gut.
Und ja, du kannst nach 10 Jahren kündigen, selbst bei 15 Jahren. Das ist kein Fall für Angst, das ist ein Fall für kluge Verträge. Frag nach. Verhandle. Und tu es nicht mit der Sparkasse, wenn du eine Direktbank findest, die 0,2 % günstiger ist. Das sind 50 Euro im Monat. Das ist ein Urlaub pro Jahr.
Und nein, 3 % Tilgung ist nicht zu viel. Das ist der Unterschied zwischen 40 Jahren Schulden und 28 Jahren Freiheit. Wer das nicht checkt, bleibt ein Mieter für immer.
Finanzberater? Ja, aber nicht den vom Bankberater. Den unabhängigen. Den, der nicht von Provision lebt. Den, der dir sagt: Du hast genug Eigenkapital, mach 60 %, nicht 80 %. Das spart dir 0,3 % Zins. Das ist 75 Euro im Monat. Über 15 Jahre: 13.500 Euro. Das ist dein neues Auto. Oder deine Rente.
Und vergiss nicht: Zinsen sind nicht das Einzige. Die Tilgung, die Beleihung, die Kündigungsoptionen. Das ist der ganze Kuchen. Nicht nur die Zinsbindung. Denk ganz. Denk lang. Denk klug.
ich hab ne 15 jahres gebunden weil ich angst hab dass die zinsen noch steigen aber jetzt höre ich das die auch fallen könnten und ich bin so verwirrt ich glaub ich hab einen fehler gemacht
OMG ich hab gerade meine 10-Jahres-Bindung unterschrieben und bin so erleichtert!! 😍 Ich hab mir die ganze Zeit Sorgen gemacht, aber jetzt bin ich sicher! Wer das nicht macht, hat kein Herz für seine Familie! 💕
Die 15-Jahres-Bindung ist für Familien mit Kindern die logische Wahl. Ich hab sie 2022 abgeschlossen, mit Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren. Das ist der Goldstandard. Die meisten Banken bieten das heute an, aber viele Kunden fragen nicht danach. Du musst aktiv sein. Frag nach. Verhandle. Und vergleiche nicht nur Zinsen, sondern auch die Flexibilität. Das ist der wirkliche Wert.
Ein weiterer Punkt: Die Tilgung. 2 % ist zu wenig. 3 % ist der Anfang. Du sparst nicht nur Zinsen, du baut schneller Eigenkapital auf. Und das ist dein Sicherheitsnetz. Wenn du in 10 Jahren verkaufen willst, hast du mehr Wert. Wenn du umziehen willst, hast du mehr Spielraum. Das ist nicht nur Zinsrechnung. Das ist Lebensplanung.
Und wer sagt, Zinsen fallen? Das ist keine Prognose, das ist Wunschdenken. Die EZB wird nicht plötzlich zum Sozialarbeiter. Die Inflation bleibt. Die Zinsen bleiben. Also sichere dich. Nicht aus Angst. Aus Verantwortung.
Ich hab die 20-Jahres-Bindung genommen, weil ich weiß, dass die Regierung die Zinsen künstlich hoch hält, damit die Banken noch mehr Geld verdienen. Die EZB arbeitet mit den Großbanken zusammen. Du bist nur eine Ziffer in ihrem System. Aber ich? Ich bin wach. Ich hab mich gesichert. Und die, die jetzt sagen, das sei zu teuer? Die werden in 5 Jahren betteln.