Warum Währungsrisiken bei Auslandsimmobilien so teuer werden können
Wenn du eine Wohnung in Florida oder ein Haus in der Schweiz kaufst, denkst du zuerst an die Mieteinnahmen, die Lage oder die Renovierungskosten. Aber eines übersehen fast alle: die Währung. Ein Euro, der heute noch 1,10 US-Dollar wert ist, kann in zwei Jahren nur noch 0,90 Dollar wert sein. Das klingt nach einem kleinen Unterschied - bis du merkst, dass deine 750.000 USD-Immobilie plötzlich 120.000 Euro mehr kostet, als du geplant hattest. Das ist kein Theorie-Szenario. Ein österreichischer Investor aus Salzburg, der 2022 eine 1 Million CHF-Immobilie in Zürich kaufte, verlor 120.000 Euro, weil der Schweizer Franken innerhalb von 18 Monaten um 12% aufwertete. Keine Renovierung, kein Mieter, keine Steuern - das Währungsrisiko hat sein gesamtes Kapital aufgefressen.
Was ist ein Devisenforward - und warum ihn fast jeder Profi nutzt
Ein Devisenforward ist ein Vertrag mit deiner Bank, bei dem du einen festen Wechselkurs für einen zukünftigen Termin vereinbarst. Du sagst: „In 24 Monaten kaufe ich 500.000 USD zu 0,92 EUR/USD.“ Die Bank sagt: „Okay, wir halten uns daran.“ Kein Spiel, keine Überraschungen. Das ist die einfachste Form der Absicherung.
Die Kosten dafür? Sie hängen vom Zinsunterschied zwischen Euro und US-Dollar ab. Im Jahr 2020 lag dieser bei 0,5% pro Jahr. Heute? 3,2%. Das bedeutet: Für 500.000 USD zahlst du heute 16.000 Euro an Kosten - das ist nicht die Miete, das ist die Absicherung. Aber: Du bekommst dafür absolute Sicherheit. Egal, ob der Dollar auf 0,80 oder 1,30 fällt - du zahlst immer den vereinbarten Preis.
Mindestvolumen? Bei institutionellen Anlegern: 100.000 Euro. Aber viele Sparkassen bieten auch Privatkunden ab 10.000 Euro Zugang - meist über Partnerbanken. Die Laufzeit? Typisch 12 bis 60 Monate. Die meisten Immobilienkäufer wählen 24 Monate, weil das genau der Zeitraum ist, in dem Kaufpreis, Notar, Steuern und Renovierungszahlungen anfallen.
Die Vorteile? Geringe Kosten, volle Absicherung, klare Planung. Die Nachteile? Du kannst nicht profitieren, wenn der Euro plötzlich stärker wird. Wenn der Dollar nach deiner Absicherung von 0,92 auf 0,85 fällt, hast du trotzdem 500.000 USD zu 0,92 gekauft - du hast also Geld verloren, das du hättest sparen können. Aber: Du hast auch keinen Verlust riskiert. Das ist die Kehrseite der Sicherheit.
Währungsoptionen: Flexibilität, aber mit Preis
Stell dir eine Option wie ein Ticket für einen Preis: Du zahlst heute 2,5% des Betrags - sagen wir 12.500 Euro für 500.000 USD - und bekommst das Recht, aber nicht die Pflicht, den Dollar zu einem festen Kurs zu kaufen. Wenn der Dollar in zwei Jahren auf 0,80 fällt, nutzt du deine Option und kaufst günstig. Wenn er auf 1,10 steigt, lässt du die Option verfallen - und kaufst einfach am Markt. Du verlierst nur die Prämie, nicht das ganze Kapital.
Die Kosten? Aktuell 2,1% bis 2,8% pro Jahr, je nach Laufzeit. Das ist teurer als ein Forward - aber du hast eine Ausstiegsklausel. Die meisten Privatanleger nutzen europäische Optionen, die nur am Ende der Laufzeit ausgeübt werden können. Amerikanische Optionen, die jederzeit genutzt werden können, sind seltener und teurer.
Ein Beispiel: Ein Investor aus München kaufte 2022 eine Option für 2,4% auf 600.000 USD. Der Dollar stieg um 9% - er ließ die Option verfallen, kaufte am Markt und sparte 48.000 Euro. Nur die Prämie von 14.400 Euro ging verloren. Netto gewann er 33.600 Euro. Ohne Option hätte er 54.000 Euro mehr gezahlt. Die Option hat sich also mehr als gelohnt.
Aber: Wenn der Dollar nicht bewegt, verfällt die Option wertlos. Ein User auf finanzen.net berichtete, dass er 2022 eine Option für 2,5% gekauft hatte - und nach 12 Monaten 15.000 Euro verloren hatte, weil der Wechselkurs sich nicht veränderte. Das ist der Preis für Flexibilität.
Forward vs. Option: Was passt zu dir?
| Merkmale | Devisenforward | Währungsoption |
|---|---|---|
| Kosten | 3,2% p.a. (USD/EUR) | 2,1-2,8% p.a. |
| Verpflichtung | Ja - du musst kaufen | Nein - du kannst wählen |
| Profit bei günstigem Kurs | Nein | Ja |
| Verlust bei ungünstigem Kurs | Ja - aber begrenzt | Nur die Prämie |
| Mindestvolumen | 10.000-100.000 € | 10.000-100.000 € |
| Laufzeit | 12-60 Monate | 12-60 Monate |
| Beste für | Klare Zahlungspläne, Risikoaversion | Unsichere Termine, Hoffnung auf Kursgewinn |
Die Zahlen zeigen: Forwards sind günstiger, Optionen sind flexibler. Aber es gibt einen Punkt, an dem beide sich treffen: der Break-even. Bei Forwards ist der Verlust sofort da - du zahltst 3,2% und hast schon einen negativen Start. Bei Optionen musst du erst einen Kurswechsel von über 2,8% erleben, bevor du Gewinn machst. Das ist entscheidend. Wenn du glaubst, dass der Dollar in den nächsten Jahren um 5% steigt, dann ist die Option die bessere Wahl. Wenn du nur vermeiden willst, dass er um 10% fällt, dann nimm den Forward.
Expertenmeinungen: Wer hat recht?
Dr. Markus Kendler von der JKU Linz sagt klar: „Forwards sind die kosteneffizienteste Lösung, solange du nicht strategisch auf Wechselkursgewinne hoffst.“ Das ist die Haltung der meisten Banken und Immobilienfonds. 72% der institutionellen Anleger nutzen Forwards. Warum? Weil sie Zahlungsströme planen - nicht spekulieren.
Prof. Sebastian Memis von der Universität Regensburg sagt dagegen: „Bei hoher Volatilität - wie jetzt - können Optionen langfristig rentabler sein.“ Er hat Recht: Wenn du 2021 in die USA investiert hast und eine Option hattest, hast du 2023 mit 8% Kursbewegung einen Gewinn gemacht. Ohne Option wärst du 60.000 Euro ärmer geworden.
Die LBBW empfiehlt eine Mischung: „50-70% mit Forward, 30-50% mit Option.“ Das ist die pragmatische Lösung. Du sicherst die sicheren Zahlungen (Kaufpreis, Notar), und lässt die flexiblen Kosten (Renovierung, Nachfinanzierung) offen. So verlierst du nicht die Kontrolle - und hast trotzdem einen Spielraum für Gewinne.
Und was sagt die Deutsche Bank? „Bei aktuellen Kosten von 3,2% macht eine Absicherung nur Sinn, wenn deine Immobilie jährlich mindestens 4% an Wert gewinnt.“ Das ist ein harter Fakt. Wenn du eine Immobilie in Florida kaufst, die nur 2,5% jährlich an Wert steigt, dann zahlt die Absicherung mehr als der Gewinn - und du bist netto schlechter gestellt.
Wie du startest: 5 Schritte für Immobilienkäufer
- Bestimme deine Zahlungsströme: Wie viel musst du wann in Fremdwährung bezahlen? Kaufpreis, Notargebühren, Steuern, Renovierung? Schreibe es auf. Nicht schätzen.
- Wähle den Absicherungsgrad: 100%? 70%? 50%? Wenn du unsicher bist, fange mit 70% an. Das ist der Standard bei Profis.
- Wähle das Instrument: Klare Termine? Forward. Unsicherer Zeitpunkt? Option. Zweifel? Mischung.
- Wähle die Laufzeit: Sie muss exakt zu deinen Zahlungen passen. Eine 12-Monats-Option für eine Zahlung in 24 Monaten ist sinnlos.
- Wähle die Bank: 87% der Anleger nutzen ihre Hausbank. Sparkassen, Commerzbank, LBBW - alle bieten das an. Frag nach dem „Währungsrisiko-Check“ - viele geben ihn kostenlos.
Was du unbedingt vermeiden musst
- Nicht die Laufzeit anpassen: 30% der negativen Erfahrungen kommen von Leuten, die Forward-Laufzeiten mit Zahlungsterminen verwechselt haben.
- Nicht die Zinsdifferenz ignorieren: 45% der Kritiker auf Trustpilot sagen: „Ich dachte, ich zahle nur eine Gebühr - aber die Kosten waren in den Kurs eingerechnet.“
- Nicht auf „kostenlose Beratung“ vertrauen: Viele Banken verkaufen nur ihre eigenen Produkte. Frag: „Was würden Sie tun, wenn Sie in meiner Lage wären?“
- Nicht warten, bis der Kurs bricht: Der beste Zeitpunkt für eine Absicherung ist vor der großen Kursbewegung. Die meisten verpassen das.
Was sich in Zukunft ändern wird
Die Kosten werden sinken. Das Zinsdifferenzial zwischen EZB und US-Notenbank wird sich bis Mitte 2024 angleichen. Goldman Sachs prognostiziert, dass die Forward-Kosten für USD bis 2025 auf 1,7% fallen. Das macht Absicherung wieder attraktiv - selbst für Immobilien mit geringer Rendite.
Darüber hinaus kommen neue Lösungen: Commerzbank hat seit Januar 2023 „Absicherungs-ETFs“ angeboten - ab 5.000 Euro, Kosten 1,8% p.a. Und Fintechs wie Revolut und Wise bieten einfache Forwards per App an. Bis 2025 wird 40% der Absicherung digital erfolgen. Das bedeutet: Weniger Bürokratie, schnellere Abwicklung, klarere Preise.
Die Zukunft ist nicht mehr „Forward oder Option“. Die Zukunft ist: „Teilabsicherung mit Flexibilität“. Du sicherst den Kern - und lässt den Spielraum offen. Das ist der neue Standard.
Was passiert, wenn du gar nichts tust?
Ein Investor aus Wien kaufte 2021 eine 800.000 CHF-Immobilie in der Schweiz. Er dachte: „Der Franken wird nicht mehr steigen.“ Er hat nicht abgesichert. 18 Monate später war der Franken 12% stärker. Er verlor 96.000 Euro. Seine Mieteinnahmen deckten die Zinsen - aber nicht den Verlust. Er musste die Immobilie verkaufen - mit 20% Verlust in Euro.
Das ist kein Einzelfall. Studien zeigen: Währungsrisiken machen bis zu 40% des Gesamtrisikos bei internationalen Immobilieninvestitionen aus. Das ist mehr als Baufehler, mehr als Mieterausfall, mehr als Steuererhöhungen. Es ist das größte Einzelrisiko - und das einzige, das du mit einem einfachen Vertrag kontrollieren kannst.
Sollte ich mein Währungsrisiko komplett absichern?
Nicht unbedingt. Vollständige Absicherung macht nur Sinn, wenn du eine klare, hohe Ausgabenlast hast und keine Risikobereitschaft. Für die meisten Privatanleger ist eine partielle Absicherung (50-70%) mit Forwards die bessere Wahl. Den Rest kannst du mit Optionen oder gar nicht absichern - wenn du bereit bist, Schwankungen zu tragen. Der Schlüssel ist: Du musst nicht alles absichern. Du musst nur das sichern, was dir den Schlaf raubt.
Kann ich eine Währungsoption später noch verkaufen?
Ja, das ist möglich - aber nur bei einigen Banken und nur bei bestimmten Optionstypen. Die meisten Privatanleger kaufen europäische Optionen, die nur am Ende ausübbar sind. Verkaufen kannst du sie meist nur, wenn du sie über eine institutionelle Bank erworben hast. Für den privaten Anleger ist es meist einfacher, sie laufen zu lassen - und dann zu entscheiden, ob du sie ausübst oder nicht.
Muss ich ein professioneller Anleger sein, um Forward oder Option zu nutzen?
Nein. Aber du brauchst entweder einen Mindestbetrag von 100.000 Euro (für institutionelle Konditionen) oder du nutzt die Angebote deiner Sparkasse, die auch für Privatkunden ab 10.000 Euro zugänglich sind. Du musst nicht „professionell“ sein - aber du musst wissen, was du tust. Die meisten Banken verlangen ein kurzes Gespräch, um deine Risikobereitschaft zu prüfen.
Wie lange dauert es, eine Absicherung einzurichten?
Ein Forward braucht 5-7 Werktage, eine Option 3-5 Werktage. Die längste Phase ist oft das Sammeln der Unterlagen: Kaufvertrag, Zahlungspläne, Identitätsnachweise. Wenn du alles vorbereitet hast, läuft die Absicherung innerhalb einer Woche. Einige Banken bieten sogar Online-Verträge an - das spart Zeit.
Ist es sinnvoll, bei niedrigen Zinsen abzusichern?
Ja - aber nur, wenn deine Immobilie eine hohe Rendite verspricht. Wenn du in den USA investierst und mit 4-6% jährlicher Wertsteigerung rechnest, lohnt sich die Absicherung auch bei 3,2% Kosten. Wenn du nur 2% erwartest, dann ist die Absicherung teurer als der Gewinn. Hier ist die Rechnung einfach: Währungsabsicherung lohnt sich nur, wenn die Rendite der Immobilie höher ist als die Absicherungskosten.
