Bodenrichtwert: Was er ist und wie er deinen Immobilienwert beeinflusst

Ein Bodenrichtwert, ein von der öffentlichen Verwaltung ermittelter Durchschnittswert für Grundstücke in einem bestimmten Gebiet, basierend auf realen Verkaufsdaten und Lagefaktoren. Auch bekannt als Bodenwert, ist er die Grundlage für Steuern, Kaufpreise und rechtliche Bewertungen – aber er sagt nicht, was deine Immobilie wirklich wert ist. Viele denken, der Bodenrichtwert ist der Preis, den du für dein Grundstück bekommen kannst. Das ist ein Irrtum. Er ist ein Durchschnittswert, der von der Gemeinde oder dem Landesamt für Vermessung und Geoinformation ermittelt wird – und er berücksichtigt weder deine Hausfassade, noch deine modernisierte Küche oder den sonnigen Garten hinten.

Was wirklich zählt, ist die Kombination aus Bodenrichtwert, der Wert des unbebauten Grundstücks in deiner Straße oder Nachbarschaft, und dem Sachwertverfahren, eine offizielle Methode, die den Wert des Gebäudes selbst berechnet – abzüglich Alter, Zustand und Sanierungsbedarf. Zusammen mit dem Vergleichswertverfahren, bei dem du ähnliche Immobilien in deiner Nähe vergleichst, ergibt das den tatsächlichen Marktwert. Der Bodenrichtwert ist nur ein Baustein. Wenn du deine Wohnung verkaufst, zählt, was Käufer bereit sind zu zahlen – nicht was die Stadt im Jahr 2022 für ein ähnliches Grundstück in der nächsten Straße angenommen hat.

Warum ist das wichtig? Weil viele Immobilienbesitzer auf den Bodenrichtwert vertrauen und dann überrascht sind, wenn ihr Haus nicht den erwarteten Preis bringt. Oder sie zahlen zu viel beim Kauf, weil sie glauben, der Bodenrichtwert sei ein Angebot. In Wirklichkeit ist er ein Richtwert – wie ein Temperaturfühler, der dir sagt, ob es draußen kalt ist, aber nicht, ob du einen Mantel brauchst. In Salzburg, wo Grundstücke in der Altstadt und am Stadtrand völlig unterschiedlich bewertet werden, kann der Bodenrichtwert zwischen zwei Häusern nur 500 Meter Entfernung um 50 Prozent variieren. Die Lage, die Erschließung, die Sicht, die Nachbarschaft – das alles fließt nicht in den Bodenrichtwert ein. Nur die Fläche und die Nutzungsklasse.

Wenn du deine Immobilie bewerten lässt, schau dir immer die drei Methoden der ImmoWertV an. Der Bodenrichtwert ist der Ausgangspunkt – aber nicht das Ziel. In den Beiträgen unten findest du konkrete Anleitungen, wie du den echten Wert deiner Immobilie ermittelst, welche Kosten dabei entstehen und wie du Fehler vermeidest, die dir Tausende Euro kosten können.