Stellen Sie sich vor, Sie verkaufen Ihr Eigenheim für 400.000 Euro und sehen auf dem Papier plötzlich eine Zahl, die fast das Doppelte Ihrer Erwartung beträgt. Viele Verkäufer glauben fälschlicherweise, dass es im Jahr 2025 strenge gesetzliche Deckelungen für die Maklerprovision gibt. Die Realität ist jedoch ein anderes Bild: Es gibt keine feste Obergrenze in Prozent. Stattdessen regelt das Gesetz primär, wer wie viel zahlt - nicht wie hoch der Satz maximal sein darf.
Diese Verwirrung kostet Geld. Wenn Sie wissen, welche Faktoren den Provisionsanspruch wirklich begrenzen und wo Sie verhandeln können, sparen Sie bei einem durchschnittlichen Hauspreis schnell mehrere tausend Euro. Der Schlüssel liegt nicht in einer neuen Gesetzesnovelle für 2025, sondern im Verständnis des seit 2020 gültigen Wohnimmobilienvermittlungsgesetzes, das die Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer neu definiert hat.
Warum es keine gesetzliche Höchstgrenze für die Provision gibt
Der weit verbreitete Irrglaube besagt, der Staat habe einen Maximalprozentsatz festgelegt. Das ist falsch. In Deutschland gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Ein Makler kann theoretisch jeden Prozentsatz fordern. Was ihn aber daran hindert, 15 % oder 20 % zu verlangen, ist der Markt und das Prinzip der Ortsüblichkeit.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht vor, dass nur eine ortsübliche Provision verlangt werden darf. Alles darüber hinaus ist rechtlich nicht durchsetzbar. Was „ortsüblich“ bedeutet, variiert stark von Region zu Region. Hier kommen wir zu den konkreten Zahlen, die Sie kennen müssen.
- Bremen und Niedersachsen: Hier liegen die Sätze traditionell höher, oft bei rund 7,14 % inkl. MwSt.
- Hamburg: Typischerweise bei etwa 6,25 %.
- Süddeutschland und andere Regionen: Oft zwischen 5,95 % und 7,14 %.
Wenn ein Makler in München mehr als den dort üblichen Satz von ca. 7,14 % fordert, haben Sie als Kunde die Möglichkeit, dies anzufechten. Die Grenze ist also nicht gesetzlich fixiert, sondern marktbasiert. Diese Unterscheidung ist entscheidend, denn sie gibt Ihnen Hebel für Verhandlungen.
Die 50-Regelung: Wer zahlt was?
Das eigentliche Herzstück der aktuellen Regulierung ist nicht die Höhe, sondern die Verteilung. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das sogenannte Bestellerprinzip. Kurz gesagt: Wer den Makler beauftragt, bezahlt die Rechnung. Doch bei Wohnimmobilien wie Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gibt es eine wichtige Ausnahme zugunsten der Käufer.
Beauftragt der Verkäufer den Makler allein, darf der Käufer maximal 50 % der Gesamtprovision tragen. Dieser Schutzmechanismus wurde durch Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) weiter verschärft. Im Urteil Az. I ZR 138/24 klarte der BGH: Vereinbart der Verkäufer mit dem Makler eine höhere Beteiligung des Käufers, ist diese Klausel komplett nichtig. Der Käufer kann dann sogar bereits gezahlte Mehrbeträge zurückfordern.
Was bedeutet das für Sie als Verkäufer?
- Alleinauftrag: Sie zahlen mindestens die Hälfte der Provision. Der Käufer zahlt maximal die andere Hälfte.
- Doppelbeauftragung: Werden beide Seiten vom Makler vertreten, wird die Provision typischerweise zur Hälfte geteilt (§ 656c BGB).
- Käuferauftrag: Beauftragt der Käufer den Makler, trägt er die volle Kostenlast, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Achten Sie genau auf das Datum der Beauftragung. Entscheidend ist der Zeitpunkt, an dem der Auftrag schriftlich erteilt wurde. Dies verhindert, dass Makler nachträglich versuchen, die Kostenverteilung zu ihren Gunsten zu manipulieren.
Rechnungsbeispiel: So entsteht die finale Summe
Theorie ist gut, Praxis ist besser. Schauen wir uns an, wie sich die Zahlen in der Realität entwickeln. Nehmen wir einen Verkaufspreis von 300.000 Euro an. In vielen Regionen Deutschlands ist ein Gesamtsatz von 7,14 % (inklusive 19 % Mehrwertsteuer) der gängige Standard.
| Komponente | Berechnung / Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Gesamtprovision (7,14 %) | 21.420 € |
| Anteil Verkäufer (mindestens 50 %) | 10.710 € |
| Anteil Käufer (maximal 50 %) | 10.710 € |
Vergleichen wir dies mit einem Szenario in einer Region mit niedrigerem Durchschnitt, sagen wir 5,95 %:
- Gesamtprovision: 17.850 €
- Ihr Anteil: 8.925 €
Die Differenz beträgt hier fast 2.000 Euro. Bei teureren Immobilien in Hamburg oder München summieren sich diese Unterschiede schnell auf vierstellige Beträge. Deshalb lohnt sich der Blick auf die regionale Üblichkeit.
Verhandlungsmacht: Wie Sie die Provision senken
Viele Verkäufer gehen davon aus, der Maklersatz sei in Stein gemeißelt. Falsch. Die Provision ist verhandelbar, solange sie unterhalb des ortsüblichen Niveaus bleibt. Wo finden Sie Ihre Argumente?
Ein attraktives Objekt in einer begehrten Lage verkauft sich schneller. Der Aufwand für den Makler ist geringer: Weniger Besichtigungen, schnellere Angebote, kürzere Anlaufzeit. Nutzen Sie dieses Argument. Bieten Sie dem Makler einen reduzierten Satz, zum Beispiel 6 % statt 7,14 %, da das Risiko eines langwierigen Verkaufs gering ist.
Umgekehrt gilt: Ist Ihre Immobilie schwer verkäuflich - vielleicht wegen schlechter Bausubstanz oder ungünstiger Lage - wird der Makler eher am vollen ortsüblichen Satz festhalten, da er mehr Arbeit investieren muss. Hier können Sie jedoch versuchen, die Provision an den Erfolg zu koppeln. Beispielsweise zahlen Sie einen niedrigeren Basisprozentsatz, der steigt, wenn der Kaufpreis über einem bestimmten Zielwert liegt.
Tipp: Holen Sie sich Angebote von drei verschiedenen Maklern. Fragen Sie explizit nach der Flexibilität des Provisionsmodells. Oft sind kleinere, lokale Büros flexibler als große Franchise-Ketten, die starre Preisrichtlinien haben.
Ausnahmen: Wann gelten andere Regeln?
Nicht jede Immobilie unterliegt denselben Regeln. Die 50 %-Begrenzung für den Käuferanteil gilt spezifisch für Wohnimmobilien wie Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen. Bei anderen Objekten sieht die Rechtslage anders aus:
- Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien: Hier greift das strikte Bestellerprinzip ohne die 50 %-Deckelung für den Käufer. Beauftragt der Verkäufer den Makler, kann er vertraglich vereinbaren, dass der Käufer nichts zahlt - oder umgekehrt. Es gibt keinen gesetzlichen Schutz für den Käufer, der ihm automatisch die Hälfte abnimmt.
- Neubauten: Häufig übernimmt der Bauträger die gesamte Courtage, um den Verkaufspreis für den Endkunden attraktiv zu halten. Prüfen Sie dies im Vertrag.
- Unbebaute Grundstücke: Auch hier gilt meist das reine Bestellerprinzip. Wer bestellt, zahlt.
Bei der Vermietung von Wohnungen gilt ebenfalls das Bestellerprinzip, jedoch mit einer bundeseinheitlichen Obergrenze: Die Provision darf maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer betragen. Dies ist eine echte gesetzliche Deckelung, die es beim Verkauf so nicht gibt.
Fazit: Wissen ist Ihre beste Waffe
Zusammenfassend lässt sich sagen: Suchen Sie nicht nach einer neuen gesetzlichen Obergrenze für 2025, die es nicht gibt. Konzentrieren Sie sich stattdessen auf die ortsübliche Höhe und die korrekte Anwendung des Bestellerprinzips. Achten Sie darauf, dass der Käufer nicht mehr als 50 % zahlt, wenn Sie den Makler beauftragt haben. Und vergessen Sie nicht zu verhandeln. Jeder Prozentpunkt, den Sie hier sparen, bleibt direkt in Ihrer Tasche.
Gibt es 2025 eine neue gesetzliche Obergrenze für die Maklerprovision?
Nein, es gibt keine neue gesetzliche Obergrenze für die Höhe der Provision in Prozent. Die Regelung, die oft missverstanden wird, betrifft die Kostenverteilung: Der Käufer darf bei Wohnimmobilien maximal 50 % der Provision tragen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Die Höhe selbst orientiert sich an der ortsüblichen Praxis, die regional zwischen ca. 5,95 % und 7,14 % liegt.
Wie hoch ist die durchschnittliche Maklerprovision in Deutschland?
Die durchschnittliche Maklerprovision liegt bundesweit zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive 19 % Mehrwertsteuer. In Bremen und Niedersachsen sind bis zu 7,14 % üblich, während es in Hamburg oft bei 6,25 % liegt. Diese Werte sind Marktrichtwerte und keine gesetzlichen Festlegungen.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?
Grundsätzlich gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt. Bei Wohnimmobilien (Einfamilienhaus, Wohnung) ist der Käufer jedoch gesetzlich geschützt und darf maximal 50 % der Provision übernehmen, wenn der Verkäufer den Makler alleinig beauftragt hat. Bei gewerblichen Immobilien oder Grundstücken gibt es diesen Schutz nicht.
Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Ja, die Provision ist verhandelbar, solange sie unterhalb des ortsüblichen Satzes bleibt. Verkäufer können argumentieren, dass attraktive Immobilien weniger Aufwand verursachen. Käufer können in unattraktiven Lagen verhandeln. Wichtig ist, die Vereinbarung schriftlich im Maklervertrag zu fixieren.
Was passiert, wenn der Käufer mehr als 50 % zahlt?
Eine Vereinbarung, bei der der Käufer mehr als 50 % der Provision zahlt (bei Alleinauftrag durch den Verkäufer), ist gemäß BGH-Rechtsprechung komplett nichtig. Der Käufer hat Anspruch auf Rückerstattung der überzahlten Beträge. Der Verkäufer muss dann ggf. die Differenz selbst aufbringen.
