Trotz schwachem Wirtschaftswachstum steigen die Immobilienpreise Preise für Wohnimmobilien, die durch wirtschaftliche Faktoren wie BIP, Arbeitsmarkt und Bauzinsen beeinflusst werden in Deutschland weiter an. Wie ist das möglich? Laut der Studie des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) vom 27. Juni 2025 sollen die Preise für selbstgenutzte Wohnimmobilien 2025 um 3,2 Prozent und 2026 um 3,1 Prozent steigen. Gleichzeitig prognostiziert die ADI-Akademie eine Forschungseinrichtung für wirtschaftliche Analysen ein BIP Bruttoinlandsprodukt, ein Maß für die gesamtwirtschaftliche Leistung eines Landes-Wachstum von nur 0 bis 0,5 Prozent bis 2026. Diese Diskrepanz ist kein Zufall, sondern das Ergebnis konkreter wirtschaftlicher Entwicklungen.
Die Diskrepanz zwischen Konjunktur und Immobilienpreisen
Warum steigen die Immobilienpreise, obwohl die Gesamtwirtschaft kaum wächst? Die Antwort liegt in drei Faktoren, die oft übersehen werden. Erstens: Die Nachfrage nach Wohnraum ist nach wie vor extrem hoch. Pro Jahr fehlen in den besonders nachgefragten Regionen noch immer zehntausende Wohnungen, wie der BVR betont. Zweitens: Die Bauzinsen Zinsen für Hypotheken und Baufinanzierungen sind gesunken. Nach einem Hoch von 4 Prozent im Jahr 2023 liegen sie aktuell bei etwa 3,5 Prozent. Das macht Immobilienkäufe wieder finanzierbarer. Drittens: Die Kaufkraft der Bevölkerung hat sich verbessert. Durch gesunkene Inflation und teils hohe Lohnabschlüsse können mehr Menschen eine Immobilie finanzieren, wie Wüstenrot in seiner Analyse vom 15. November 2025 feststellt.
Regionale Unterschiede - warum München anders als Dresden ist
Die Preise für Wohnimmobilien steigen nicht überall gleich stark. Regionale Unterschiede sind enorm. Laut den Daten von November 2025 stiegen die Preise in München um 0,42 Prozent, während Dresden mit -0,73 Prozent einen Rückgang verzeichnete. In Köln stiegen die Mieten um 3,3 Prozent, in Frankfurt und Düsseldorf um jeweils 2,1 Prozent. Dortmund hingegen blieb mit einem Zuwachs von nur 0,3 Prozent nahezu stabil. Diese Unterschiede spiegeln die unterschiedliche wirtschaftliche Stärke der Regionen wider. Eine Tabelle zeigt die konkreten Zahlen:
| Region | Kaufpreisänderung | Arbeitslosenquote | Bemerkungen |
|---|---|---|---|
| München | +0,42% | 3,2% | Hohe Nachfrage, starke Wirtschaft |
| Dresden | -0,73% | 7,8% | Schwache Wirtschaft, geringe Nachfrage |
| Köln | +3,3% (Mieten) | nicht angegeben | Starker Arbeitsmarkt, hohe Mietsteigerung |
| Frankfurt | +2,1% | 4,1% | Starke Wirtschaft, hohe Nachfrage |
| Dortmund | +0,3% | nicht angegeben | Stabil, aber schwaches Wirtschaftswachstum |
Arbeitsmarkt als entscheidender Faktor
Die Arbeitslosenquote ist ein entscheidender Indikator für Immobilienpreise. Regionen mit einer Arbeitslosenquote unter 5 Prozent weisen deutlich höhere Preisanstiege auf. So liegt die Arbeitslosenquote in München bei 3,2 Prozent und in Frankfurt bei 4,1 Prozent - beide Regionen zeigen starke Preissteigerungen. Dagegen hat Dresden eine Arbeitslosenquote von 7,8 Prozent, was mit rückläufigen Preisen einhergeht. Die Deutsche Bundesbank bestätigt in ihrer Analyse vom September 2025: Wo Arbeitsplätze sind, steigen die Immobilienpreise. Eine Arbeitslosenquote unter 5 Prozent gilt als stabiles Zeichen für eine gesunde lokale Wirtschaft. In Regionen mit hoher Arbeitslosigkeit sinken die Preise oft, weil weniger Menschen in die Region ziehen und weniger Kaufkraft vorhanden ist.
Was Sie als Käufer jetzt wissen müssen
Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, sollten Sie die regionale Wirtschaftslage genau prüfen. Die Sparkasse empfiehlt in ihrem Leitfaden vom Oktober 2025, mindestens sechs Monate für die Suche einzuplanen und sich intensiv mit der regionalen Konjunktur zu beschäftigen. Ein wichtiger Tipp: Setzen Sie auf Immobilien mit guter Energieeffizienz Energieeffizienzklasse, die den Energieverbrauch eines Gebäudes angibt. Dr. Klein bestätigt im November 2025, dass diese besonders stark an Wert gewinnen. In Ballungsräumen wie Frankfurt oder München lohnt es sich oft, in umliegende Städte mit guter Verkehrsanbindung auszuweichen. Eine Fallstudie der Schwaebisch-Hall-Bank vom März 2025 zeigt: Käufer aus Frankfurt sparten 15-20 Prozent, wenn sie in Darmstadt oder Offenbach suchten. Wichtig ist auch, die aktuellen Bauzinsen im Auge zu behalten. Mit 3,5 Prozent sind sie aktuell noch günstig, aber eine weitere Senkung ist möglich.
Zukunftsaussichten: Was Experten sagen
Die Bundesregierung hat im Dezember 2025 das Wohnraumoffensiv-Gesetz verabschiedet, das Bürokratie abbauen und den Neubau beschleunigen soll, wie die Wüstenrot-Analyse vom 15. Januar 2026 berichtet. Langfristig könnte dies die Preise stabilisieren, aber kurzfristig hat es noch keine Auswirkungen. Der BVR bleibt optimistisch und prognostiziert stabile Preisanstiege von etwa 3 Prozent pro Jahr bis 2027. Die ADI-Akademie warnt jedoch vor einer möglichen Korrektur, falls das schwache BIP-Wachstum anhält und sich die Arbeitsmarktsituation verschlechtert. Die Deutsche Bundesbank hat im Januar 2026 ein Monitoring-System für regionale Immobilienmärkte eingeführt, um frühzeitig auf mögliche Blasenbildung zu reagieren. Demografische Entwicklungen verstärken die regionalen Unterschiede: Städte wachsen bis 2030 um etwa 1,5 Prozent, während ländliche Regionen mit einem Rückgang von bis zu 5 Prozent konfrontiert sind. Dies wird die Preisspanne zwischen Ballungsräumen und ländlichen Gebieten weiter vergrößern.
Warum steigen Immobilienpreise trotz niedrigem BIP-Wachstum?
Die Immobilienpreise steigen trotz schwachem BIP-Wachstum, weil drei Faktoren wirken: hohe Nachfrage nach Wohnraum, gesunkene Bauzinsen (aktuell 3,5 Prozent statt 4 Prozent im Jahr 2023) und verbesserte Kaufkraft durch gesunkene Inflation und hohe Lohnabschlüsse. Diese Faktoren überwiegen das schwache gesamtwirtschaftliche Wachstum. Die Nachfrage nach Wohnraum ist nach wie vor extrem hoch, während die Bauzinsen die Finanzierbarkeit verbessern. Zudem haben viele Haushalte durch Lohnerhöhungen mehr Geld für eine Immobilie zur Verfügung.
Welche Regionen haben die stärksten Immobilienpreisanstiege?
Die stärksten Preisanstiege zeigen sich in Regionen mit starken Arbeitsmärkten und hoher Bevölkerungsdichte. München (+0,42 Prozent), Frankfurt (+2,1 Prozent) und Köln (+3,3 Prozent bei Mieten) sind Spitzenreiter. Essen (+2,6 Prozent) und Düsseldorf (+2,1 Prozent) folgen. In ländlichen Regionen oder Städten mit hoher Arbeitslosigkeit wie Dresden (-0,73 Prozent) stagnieren oder sinken die Preise. Die Arbeitslosenquote ist hier ein entscheidender Indikator: Regionen unter 5 Prozent Arbeitslosenquote zeigen deutlich höhere Steigerungen.
Wie beeinflusst die Arbeitslosenquote die Immobilienpreise?
Eine niedrige Arbeitslosenquote unter 5 Prozent führt zu höheren Immobilienpreisen. In München (3,2 Prozent Arbeitslosigkeit) und Frankfurt (4,1 Prozent) sind die Preise deutlich gestiegen. Dagegen hat Dresden mit 7,8 Prozent Arbeitslosenquote rückläufige Preise. Wo Arbeitsplätze sind, ziehen mehr Menschen in die Region, was die Nachfrage nach Wohnraum erhöht. Gleichzeitig steigt die Kaufkraft der Bevölkerung, was höhere Preise ermöglicht. Die Deutsche Bundesbank bestätigt diesen Zusammenhang in ihrer Analyse vom September 2025.
Sollte ich jetzt eine Immobilie kaufen?
Ja, aber nur wenn Sie die regionale Situation genau prüfen. In Ballungsräumen mit starkem Arbeitsmarkt (z.B. München, Frankfurt) ist der Kauf aktuell sinnvoll, besonders bei Immobilien mit guter Energieeffizienz. Dort steigen die Preise weiter. In Regionen mit hoher Arbeitslosigkeit (z.B. Dresden) sollten Sie abwarten. Wichtig ist auch, die aktuellen Bauzinsen zu nutzen. Mit 3,5 Prozent sind sie noch günstig. Planen Sie mindestens sechs Monate für die Suche ein und vergleichen Sie Angebote in umliegenden Städten, um Einsparungen von bis zu 20 Prozent zu erzielen.
Welche Rolle spielt Energieeffizienz bei Immobilienpreisen?
Immobilien mit guter Energieeffizienz gewinnen deutlich stärker an Wert. Dr. Klein bestätigt im November 2025, dass solche Objekte besonders gefragt sind und zukünftig stärker steigen. Die Sparkasse nennt in ihrer Analyse vom August 2025, dass Immobilien mit hoher Energieeffizienz im Jahr 2025 um 2,3 Prozent teurer wurden - deutlich mehr als der Durchschnitt. Dies liegt daran, dass Energiekosten sinken und Umweltgesetze zunehmend strenger werden. Investoren und Käufer bevorzugen daher Objekte mit niedrigem Energiebedarf, was den Wert steigert.
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Personenkommentare
Regionen mit niedriger Arbeitslosigkeit wie München (3,2%) haben steigende Immobilienpreise, während Dresden mit hoher Arbeitslosigkeit (7,8%) Rückgänge verzeichnet. Bauzinsen von 3,5% machen Käufe attraktiver.
Stimmt, aber man sollte nicht vergessen, dass die Nachfrage in Ballungsräumen extrem hoch ist. Ohne ausreichend Neubau wird das Problem nur schlimmer. Wir brauchen dringend mehr Wohnungen, nicht nur in München, sondern überall!
Die regionalen Unterschiede sind klar, aber es geht auch um kulturelle Faktoren. In München und Frankfurt ziehen viele internationale Fachkräfte an, die bereit sind, mehr zu zahlen. Das treibt die Preise weiter nach oben.
Oh, Neubau? Wie romantisch. Aber die Realität is, dass die Marktkräfte einfach nicht mit der Politik mithalten können. Die Nachfrage ist ungebremst, und solange die Menschen bereit sind, für Wohnraum zu zahlen, wird der Markt weiterhin steigen. Es ist die Natur des Kapitalismus, mein Freund.
Interessant, aber die Bauzinsen sind nicht der einzige Faktor. Die demografische Entwicklung spielt eine große Rolle. Städte wachsen, während ländliche Regionen schrumpfen. Das beeinflusst die Nachfrage nach Wohnraum massiv.
Einfach nur ein Blick auf die Arbeitslosenquoten zeigt die Wahrheit. Dresden hat eine zu hohe Quote deshalb sinken die Preise. Aber wer will schon dort leben? Die Leute sollten sich auf Regionen mit guter Wirtschaft konzentrieren statt ständig zu meckern.
Kulturelle Faktoren ja aber auch wirtschaftliche Die internationale Nachfrage ist stark Aber was ist mit den lokalen Einkommensverhältnissen Das ist der entscheidende Punkt
Lokale Einkommensverhältnisse Das ist ein Trugschluss. Die Preise steigen trotz niedriger Einkommen weil die Spekulanten das Spiel dominieren. Es ist ein System das nur den Reichen dient.
Die kulturellen Aspekte sind wichtig, aber wir dürfen nicht vergessen, dass auch die Infrastruktur eine Rolle spielt. Gut erreichbare Städte mit guten Schulen und Krankenhäusern ziehen mehr Menschen an. Das fördert die Nachfrage und somit die Preise. Ein guter Punkt, den man nicht übersehen sollte.
Insgesamt ist die Situation wirklich interessant. Die niedrigen Bauzinsen helfen vielen, eine Immobilie zu finanzieren, aber es ist wichtig, dass man auch die langfristigen Entwicklungen im Blick hat. Die demografischen Veränderungen, wie das Bevölkerungswachstum in Städten, spielen eine große Rolle. Und natürlich ist die Energieeffizienz ein Schlüsselfaktor für zukünftige Wertsteigerungen. Also, wer jetzt plant, eine Immobilie zu kaufen, sollte auf Regionen mit starkem Arbeitsmarkt achten und auf Energieeffizienz setzen. Das ist eine kluge Investition für die Zukunft!
Absolut! Energieeffizienz ist wirklich wichtig. 😊 Ich habe selbst eine Immobilie in einer Region mit guter Verkehrsanbindung und hoher Energieeffizienz gekauft, und es war die beste Entscheidung. Die Preise steigen stetig, und die Energiekosten sind niedrig. 👍👍
Nachfrage überwiegt BIP-Wachstum.