Eintragung von Wohnrechten im Grundbuch: Sicherheiten, Risiken und praktische Regeln

Ein Wohnrecht im Grundbuch ist keine bloße Absichtserklärung - es ist ein dingliches Recht, das dich fürs Leben in einer Wohnung sichert. Aber es ist auch kein freier Pass. Wer es einträgt, muss wissen, was es wirklich bedeutet: Welche Räume du nutzen darfst, wer für Reparaturen zahlt, wie sich das auf den Verkaufswert auswirkt und warum viele Verträge später zu Gerichtsprozessen führen.

Was genau ist ein eingetragenes Wohnrecht?

Ein Wohnrecht nach § 1093 BGB gibt dir das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon als Wohnung zu nutzen - und zwar unabhängig davon, wer der Eigentümer ist. Das ist der große Unterschied zu einem schuldrechtlichen Wohnrecht, das nur zwischen dir und dem ursprünglichen Vermieter gilt. Sobald die Immobilie verkauft wird, erlischt das schuldrechtliche Recht. Ein eingetragenes Wohnrecht hingegen bleibt im Grundbuch und bindet jeden neuen Käufer. Es ist also ein echter Schutz.

Diese Form des Wohnrechts wird vor allem bei Schenkungen von Immobilien an Kinder eingesetzt, während die Eltern weiterhin dort wohnen wollen. Auch für behinderte Kinder oder Pflegekräfte, die in der Wohnung leben sollen, ist es eine gängige Lösung. Laut dem Deutschen Notarinstitut machen Wohnrechte 18,7 % aller beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten aus - und 72 % davon sind lebenslang.

Wie wird ein Wohnrecht eingetragen?

Ein Wohnrecht entsteht nicht durch einen einfachen Brief oder eine mündliche Vereinbarung. Es braucht einen notariell beurkundeten Vertrag. Das ist Pflicht nach § 311b BGB. Der Notar prüft die Form, klärt die Rechtsfolgen und stellt sicher, dass alle Beteiligten verstehen, was sie unterschreiben.

Die Eintragung selbst erfolgt im Grundbuch, Abteilung II, als beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Die Kosten dafür liegen zwischen 0,5 % und 1,5 % des Immobilienwerts. In Bayern kostete eine Eintragung 2023 im Durchschnitt 1.287 Euro, in Berlin nur 985 Euro. Hinzu kommen die Notarkosten für den Vertrag - typischerweise 1.500 bis 3.500 Euro insgesamt. Die gesamte Prozedur dauert 4 bis 6 Wochen, wobei die Eintragung nach Einreichung des Antrags 14 bis 21 Tage braucht.

Was genau darfst du nutzen?

Ein Wohnrecht ist nicht automatisch die ganze Wohnung. Es muss genau beschrieben werden: Welche Zimmer? Welche Kellerabteile? Darf man den Garten nutzen? Wer darf mitwohnen?

Der Gesetzgeber erlaubt die Nutzung von gemeinschaftlichen Anlagen wie Garten, Keller oder Waschküche - aber nur, wenn es im Vertrag steht. Viele Streitigkeiten entstehen, weil hier unklar formuliert wurde. Eine Studie der Rechtsanwaltskammer Berlin zeigt: 58 % der Wohnrechtsverträge enthalten ungenaue Raumangaben. Das führt zu Monaten, manchmal Jahren, an Rechtsstreitigkeiten.

Du darfst Familienmitglieder, Lebenspartner, Pflegekräfte oder Bedienstete bei dir aufnehmen - das ist gesetzlich geregelt. Aber der Eigentümer hat kein Recht, die Wohnung zu besichtigen, ohne deine Zustimmung. Das hat das Oberlandesgericht Hamm 2021 klargestellt. Du hast das Recht auf Ruhe - auch wenn du nicht der Eigentümer bist.

Was darf der Eigentümer tun?

Der Eigentümer darf die Immobilie verkaufen, vererben oder verpachten - aber nicht dich rauswerfen. Das Wohnrecht bleibt bestehen. Allerdings: Er darf Modernisierungen durchführen, wenn sie der Altersgerechtigkeit dienen. Der Bundesgerichtshof entschied im September 2023, dass ein Treppenlift oder eine barrierefreie Dusche auch dann eingebaut werden darf, wenn du dagegen bist - solange es deiner Lebenssituation dient.

Was aber nicht erlaubt ist: die Wohnung zu vermieten, Gewerbe zu betreiben oder Früchte zu verkaufen - wie Obst vom Baum oder Mieteinnahmen aus Nebenräumen. Das wäre Nießbrauch, nicht Wohnrecht. Und das ist ein großer Unterschied.

Welche Risiken gibt es?

Das größte Risiko ist die Wertminderung der Immobilie. Experten wie Prof. Dr. Markus Schmitt warnen: Ein eingetragenes Wohnrecht kann den Verkaufswert um bis zu 30 % senken. Ein Käufer zahlt weniger, weil er weiß: Er bekommt eine Wohnung, die jemand anders nutzt - und er kann nichts dagegen tun.

Ein weiteres Risiko: das Auslaufen des Rechts. Wenn du länger als sechs Monate nicht in der Wohnung wohnst - etwa weil du in ein Pflegeheim ziehst - und das nicht im Vertrag geregelt ist, kann das Wohnrecht erlöschen. Das hat der Bundesgerichtshof 2021 entschieden. Viele wissen das nicht - bis es zu spät ist.

Und dann ist da noch die Instandhaltung. Wer zahlt für den neuen Heizkessel? Für die neue Fassade? Der Gesetzgeber sagt nichts dazu. Deshalb sind 43 % der Wohnrechtsverträge unvollständig, wenn es um Reparaturen geht. Wer das nicht klarmacht, läuft Gefahr, später vor Gericht zu sitzen - oder den Vertrag zu verlieren.

Wohnrecht vs. andere Rechte

Ein Wohnrecht ist nicht dasselbe wie ein Nießbrauch. Nießbrauch erlaubt dir, die Früchte der Immobilie zu nutzen - also Mieteinnahmen, Holz vom Grundstück, Obst vom Baum. Wohnrecht erlaubt nur das Wohnen. Keine Vermietung, kein Verkauf von Erträgen.

Es ist auch nicht dasselbe wie ein Wohnungsrecht. Ein Wohnungsrecht ist immer die exklusive Nutzung einer ganzen Wohnung. Ein Wohnrecht kann auch nur ein Zimmer oder eine Etage umfassen - das muss klar definiert sein.

Und dann gibt es noch das schuldrechtliche Wohnrecht. Das ist eine bloße Vertragsvereinbarung. Wenn der Eigentümer stirbt oder die Immobilie verkauft, ist es weg. Nur das eingetragene Wohnrecht hält - und das ist der entscheidende Vorteil.

Wie vermeidest du Fehler?

Die meisten Probleme entstehen durch unklare Verträge. Hier sind die drei wichtigsten Regeln:

1. Definiere genau, welche Räume du nutzt. Nicht „die Wohnung“ - sondern „das Wohnzimmer, das Schlafzimmer, die Küche, der Balkon, der Kellerabteil 3“.
2. Regel die Instandhaltung. Wer zahlt für Dachreparatur, Heizung, Fenster? Der Eigentümer? Du? Gemeinsam? Das muss schriftlich stehen.
3. Leg fest, was bei Auszug passiert. Wenn du ins Pflegeheim ziehst, bleibt das Recht bestehen? Oder erlischt es? Das ist entscheidend für deine Sicherheit.

Ein guter Vertrag verhindert Streit. Ein schlechter Vertrag kostet Geld, Zeit und Nerven. Laut einer Analyse der Deutschen Richterbund-Zeitschrift enthalten 47 % der Verträge ungenaue Raumangaben - und 39 % keine Regelung zu Modernisierungen. Das ist vermeidbar.

Warum ist das heute so wichtig?

Deutschland altert. Über 21,5 % der Bevölkerung sind älter als 65 Jahre. Viele wollen in ihrer Wohnung bleiben - aber nicht mehr den vollen Wert der Immobilie verkaufen. Das Wohnrecht ist die Lösung: Du schenkst die Immobilie an deine Kinder, behältst aber dein Zuhause. Die Nachfrage steigt - laut Bundesministerium für Justiz werden jährlich 85.000 bis 100.000 Wohnrechte vereinbart, Tendenz steigend.

Die Reform des Erbrechts, die 2024 in Kraft tritt, wird diese Rechte weiter präzisieren. Das ist gut - aber auch ein Signal: Der Gesetzgeber erkennt, wie wichtig dieses Instrument ist. Und wie oft es falsch angewendet wird.

Was sagen Nutzer?

Ein Nutzer namens „Hausfreund78“ schrieb im März 2023 im Immobilienforum: „Meine Mutter hat ein eingetragenes Wohnrecht. Als wir die Wohnung verkauft haben, hat der neue Käufer nichts gesagt. Sie wohnt immer noch da - und ist sicher.“

Gleichzeitig berichtete „Sorgenkind2023“ von einem schuldrechtlichen Wohnrecht, das nach dem Tod des Eigentümers von den Erben angefochten wurde. Zwei Jahre Rechtsstreit - und am Ende: kein Wohnrecht mehr.

Die Verbraucherzentrale hat 1.245 Menschen befragt: 78 % der eingetragenen Wohnrechte liefen reibungslos. Nur 41 % der nicht eingetragenen hielten.

Der Unterschied ist klar: Wer nicht einträgt, riskiert alles.