Sachwertverfahren: So wird der Wert von Immobilien wirklich berechnet

Beim Sachwertverfahren, eine methode zur objektiven Bewertung von Immobilien, die auf den tatsächlichen Kosten und dem physischen Zustand des Gebäudes basiert. Auch bekannt als Kostenwertverfahren, wird es von Gutachtern, Banken und Behörden genutzt, um den realen Wert einer Immobilie zu ermitteln – ohne Rücksicht auf Hype oder Nachfrage-Schwankungen. Im Gegensatz zum Vergleichswertverfahren, das sich an ähnlichen Verkaufspreisen orientiert, schaut das Sachwertverfahren auf das, was die Immobilie physisch wert ist: der Boden und das Gebäude.

Der Bodenwert, der Marktwert des Grundstücks, unabhängig vom darauf stehenden Gebäude wird mit Hilfe von Bodenrichtwerten aus dem amtlichen Bodenwertkataster ermittelt. Diese Werte werden von den Kommunen regelmäßig aktualisiert und gelten als verlässliche Grundlage. Der Gebäudewert, der Wert des Gebäudes selbst, berechnet sich aus den Neubaukosten abzüglich der Abschreibung – also dem Wertverlust durch Alter, Verschleiß und technische Veraltung. Ein 40 Jahre altes Haus hat nicht denselben Wert wie ein Neubau, auch wenn es gut gepflegt ist. Die Abschreibung erfolgt meist linear über die wirtschaftliche Nutzungsdauer, die für Wohngebäude in Österreich meist 50 bis 70 Jahre beträgt. Dazu kommen noch Kosten für Sanierungen, die als Wertsteigerung angerechnet werden – aber nur, wenn sie nachweislich den Zustand verbessert haben.

Warum ist das wichtig? Weil das Sachwertverfahren dir zeigt, ob du zu viel bezahlst – oder ob ein Angebot tatsächlich fair ist. Es ist besonders relevant bei Bestandsimmobilien, bei denen der Marktpreis durch Spekulation verzerrt sein kann. Auch bei Erbschaften, Scheidungen oder Steuerermittlungen wird es oft verlangt. Und ja: Es ist nicht immer der höchste Preis, aber es ist der ehrlichste. In den Artikeln unten findest du konkrete Beispiele, wie du Bodenrichtwerte richtig interpretierst, wie Sanierungen den Sachwert beeinflussen und warum du bei Altbausanierungen die Abschreibung nicht ignorieren darfst – alles, was du brauchst, um den wahren Wert deiner Immobilie zu verstehen.