Wussten Sie, dass bei einem Hauskauf für 400.000 Euro oft mindestens 40.000 Euro zusätzlich anfallen? Diese Kaufnebenkosten sind der erste Hürdenwall, den viele potenzielle Eigentümer sehen und vor dem sie zurückschrecken. Doch die gute Nachricht: Sie müssen nicht zwangsläufig diesen gesamten Betrag aus Ihrer eigenen Tasche zahlen. Die moderne Immobilienfinanzierung bietet Wege, diese Kosten geschickt abzubilden und Ihren tatsächlichen Eigenkapitalbedarf zu senken.
Viele Banken und Finanzierungsvermittler wie Dr. Klein oder Interhyp betonen: Kaufnebenkosten sind das absolute Minimum, das Sie liquide haben sollten. Aber was bedeutet das konkret für Ihre Planung? Und welche Tricks helfen Ihnen, unter die kritischen Schwellenwerte zu kommen, ohne Ihr ganzes Erspartes aufzubrauchen?
Was genau stecken hinter den Kaufnebenkosten?
Bevor wir uns mit der Finanzierung beschäftigen, müssen wir klarstellen, wofür das Geld eigentlich ausgegeben wird. In Deutschland fallen beim Erwerb einer Immobilie verschiedene Gebühren an. Dazu gehören die Provision des Maklers (falls vorhanden), die Notargebühren, die Eintragung ins Grundbuch und die Grunderwerbssteuer.
Die Höhe dieser Kosten variiert je nach Bundesland. Während die Steuer in Hamburg oder Berlin niedriger ist, kann sie in Niedersachsen oder Bayern deutlich höher liegen. Als Faustregel gilt: Rechnen Sie mit etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro sind das schnell 30.000 bis 45.000 Euro. Diese Summe muss irgendwo herkommen - entweder aus Ihrem Sparkonto oder aus dem Kredit.
Der Hebel: Wie der Beleihungsauslauf Ihre Zinsen bestimmt
Das Herzstück jeder Immobilienfinanzierung ist der sogenannte Beleihungsauslauf. Das ist der Prozentsatz der Beleihungswerte im Verhältnis zum Gesamtkreditvolumen. Banken schauen hier sehr genau hin, weil es ihr Risiko definiert.
Es gibt klare Schwellenwerte, die über Guts und Böse Ihrer Zinskonditionen entscheiden:
- 95 Prozent Beleihung: Oft die Obergrenze für eine Standardfinanzierung. Hier drohen meist Zinsaufschläge, da das Bankrisiko hoch ist.
- 90 Prozent Beleihung: Eine solide Basis. Wenn Sie hier landen, signalisieren Sie der Bank, dass Sie finanzielle Stabilität mitbringen.
- 85 Prozent und darunter: Hier beginnen die echten Rabatte. Je tiefer der Auslauf, desto günstiger wird der Zins.
Wenn Sie also strategisch vorgehen und versuchen, durch gezielten Einsatz von Mitteln unter die 90-Prozent-Marke zu kommen, sparen Sie über die gesamte Laufzeit oft fünfstellige Beträge an Zinsen. Es lohnt sich also, jeden Cent genau zu planen.
| Beleihungsauslauf | Eigenkapitalanteil (ca.) | Zinskonditionen | Bewertung |
|---|---|---|---|
| 95 % | 5 % | Höhere Zinsen / Aufschläge möglich | Grenzfall |
| 90 % | 10 % | Solide Marktzinsen | Empfohlene Basis |
| 85 % | 15 % | Zinsrabatte möglich | Günstig |
| 80 % | 20 % | Beste Konditionen | Ideal |
Strategie 1: Kaufnebenkosten mitfinanzieren
Lange Zeit war es Standard, dass Käufer die Nebenkosten selbst zahlten. Heute ist das anders. Viele Banken bieten sogenannte 110-Prozent-Finanzierungen an. Das bedeutet: Die Bank finanziert 100 Prozent des Kaufpreises plus 10 Prozent für die Nebenkosten.
Dies ist besonders attraktiv für junge Paare oder Berufseinsteiger, die noch wenig gespart haben. Allerdings hat dieser Weg einen Nachteil: Der Kreditbetrag steigt, und damit auch die monatliche Rate sowie die Gesamtzinsen. Zudem prüfen Banken hier die Bonität strenger. Sie brauchen ein sehr stabiles Einkommen, um so eine Finanzierung zu bekommen.
Alternativ können Sie auch nur einen Teil der Nebenkosten mitfinanzieren. Zum Beispiel lassen Sie sich 90 Prozent des Kaufpreises plus 5 Prozent der Nebenkosten finanzieren und zahlen den Rest der Nebenkosten selbst. So balancieren Sie Liquidität und Zinslast.
Strategie 2: Eigenleistung als verstecktes Kapital
Wenn Sie bauen statt kaufen, oder wenn Sie bei einem Altbau umfangreiche Renovierungsarbeiten planen, kommt ein weiterer Faktor ins Spiel: die Eigenleistung. Viele Banken akzeptieren Arbeitsstunden, die Sie selbst investieren, als Teil Ihres Eigenkapitals.
In der Regel werden bis zu 15 Prozent der Bausumme oder maximal 30.000 Euro als Eigenleistung anerkannt. Wichtig dabei: Sie müssen diese Leistung nicht immer detailliert nachweisen, solange sie plausibel ist. Diese Methode kann Ihren Beleihungsauslauf um eine ganze Stufe verbessern. Statt bei 95 Prozent landen Sie vielleicht bei 90 Prozent, was sofort zu besseren Zinsen führt.
Strategie 3: Nachrangdarlehen nutzen
Eine weitere Option, um den Eigenkapitalbedarf zu senken, sind Nachrangdarlehen. Diese Kredite werden oft von Förderbanken wie der IB LSA angeboten. Im Grundbuch stehen sie hinter dem Hauptkredit der Hausbank.
Für Ihre Hauptbank wirkt dieses Nachrangdarlehen ähnlich wie Eigenkapital, da das Risiko für sie sinkt. Sie erhalten also bessere Konditionen beim Hauptkredit, während Sie den kleineren Nachrangkredit parallel bedienen. Dies ist eine clevere Strategie, um die Zinslast insgesamt zu optimieren.
Risikomanagement: Nie ohne Puffer starten
Auch wenn Sie alle Kosten refinanzieren, sollten Sie nie mit leerem Konto in den Hausbau oder Kauf starten. Experten empfehlen dringend, einen Sicherheitspuffer von 7.500 bis 12.500 Euro auf dem Girokonto zu behalten.
Warum? Weil unvorhergesehene Dinge passieren können. Eine Heizung fällt aus, eine Reparatur drängt sich auf, oder die Steuern sind höher als erwartet. Ohne Rücklagen geraten Sie schnell in Zahlungsschwierigkeiten. Eine Immobilienfinanzierung ohne Reserven ist ein unnötiges Risiko, das Sie langfristig teuer bezahlen könnten.
Die Rolle der Zinsbindung
Neben der Höhe des Eigenkapitals ist auch die Dauer der Sollzinsbindung entscheidend. Wählen Sie eine lange Bindungsfrist, schützen Sie sich vor steigenden Zinsen am Markt. Gerade wenn die aktuellen Zinsen im historischen Vergleich moderat sind, macht es Sinn, diese über 10, 15 oder sogar 20 Jahre zu fixieren.
Interhyp rät dazu, die Zinsbindung möglichst lang zu wählen, um Anschlussfinanzierungsrisiken zu minimieren. So wissen Sie genau, wie viel Sie monatlich zahlen müssen, und können besser planen.
Steuerliche Vorteile nicht vergessen
Schließlich darf man die steuerliche Seite nicht ignorieren. Finanzierungszinsen, Verwaltungskosten und bestimmte Instandhaltungskosten sind teilweise steuerlich absetzbar. Besonders bei vermieteten Objekten oder gemischt genutzten Immobilien kann dies die effektive Belastung deutlich senken. Sprechen Sie frühzeitig mit einem Steuerberater, um diese Effekte in Ihre Kalkulation einzubeziehen.
Muss ich die Kaufnebenkosten wirklich selbst zahlen?
Nein, nicht zwingend. Viele Banken bieten Finanzierungen an, die auch die Kaufnebenkosten abdecken (sogenannte 110-%-Finanzierung). Allerdings führen diese Modelle oft zu höheren Zinsen oder strengeren Bonitätsprüfungen. Es ist ratsam, zumindest einen Teil der Nebenkosten aus Eigenmitteln zu decken, um bessere Konditionen zu erzielen.
Wie viel Eigenkapital sollte ich idealerweise haben?
Als Idealziel gelten 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten (Kaufpreis plus Nebenkosten). Davon sollten 10 bis 15 Prozent für die Kaufnebenkosten reserviert sein. Mit diesem Anteil kommen Sie unter die 90-Prozent-Beleihungsgrenze, was meist zu deutlich günstigeren Zinsen führt.
Was ist der Unterschied zwischen 90 % und 95 % Beleihung?
Bei 95 Prozent Beleihung gehen Banken ein höheres Risiko ein, was sich oft in Zinsaufschlägen niederschlägt. Bei 90 Prozent Beleihung gilt die Finanzierung als solider, und Sie erhalten in der Regel marktgerechte, günstigere Zinsen. Der Unterschied kann über die Laufzeit mehrere tausend Euro betragen.
Kann ich meine Eigenleistung als Eigenkapital zählen?
Ja, viele Banken akzeptieren Eigenleistungen bis zu 15 Prozent der Bausumme oder maximal 30.000 Euro. Dies hilft, den Beleihungsauslauf zu senken und somit bessere Zinskonditionen zu erhalten. Achten Sie darauf, dass die Leistungen plausibel dokumentiert sind.
Brauche ich ein Sicherheitspolster neben der Finanzierung?
Absolut. Experten empfehlen einen Puffer von 7.500 bis 12.500 Euro für unvorhergesehene Ausgaben. Eine Finanzierung ohne Reserve ist riskant, da Reparaturen oder Lebensereignisse sonst schnell zu Liquiditätsengpässen führen können.
